Notas con audio

El plan oficial de $ 2 billones con fondos de la Anses fija una tasa tope del 7,5% más inflación, pero el mecanismo de ajuste por costo de vida y los ingresos exigidos obligan a mirar la letra chica antes de endeudarse a 20 o 25 años.

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El anuncio del Ministerio de Economía para reactivar el crédito hipotecario mediante el uso de $ 2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses reabrió las consultas de miles de familias. Sin embargo, la operatoria todavía no está disponible en las ventanillas de los bancos: el Palacio de Hacienda debe llevar adelante primero una serie de licitaciones públicas de depósitos a plazo fijo ajustables por UVA (con vencimientos de uno a cinco años). Recién a medida que las entidades financieras adjudiquen esos fondos (dispondrán de hasta 90 días para colocarlos), el público podrá acceder a las líneas subsidiadas destinadas a la primera vivienda.Ante la inminencia del debut de este esquema, el foco de los especialistas recae en la fórmula de actualización del capital y las variables de riesgo que deben ponderar los tomadores del crédito.Cómo funciona el cálculo de la cuota: el paso a paso matemáticoA diferencia de un préstamo tradicional a tasa fija, el sistema UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) transforma la deuda en "ladrillos virtuales" que se recalculan de forma constante según la evolución de los precios. El funcionamiento técnico se divide en tres etapas:1.Transformación del capital a UVAs: Al momento de la firma de la hipoteca, el banco desembolsa el dinero en pesos, pero la deuda total queda congelada y expresada en una cantidad fija de UVAs según la cotización oficial informada por el Banco Central (BCRA) ese día.2.Determinación del cronograma de pagos (en UVAs fijas): Utilizando el sistema de amortización francés, se calcula una cuota mensual compuesta por capital e interés puro pactado (por ejemplo, UVA + 7% o 7,5% anual). Mientras el préstamo esté vigente, la cantidad de UVAs a cancelar cada mes se mantiene prácticamente constante (o con una leve variación decreciente propia del sistema francés).3.Conversión a pesos al momento del pago: Cada 30 días, el monto final que el tomador debe transferir de su cuenta corriente o caja de ahorro surge de multiplicar la cantidad de UVAs de esa cuota por el valor en pesos que la UVA tiene exactamente el día del vencimiento. Como el valor diario de la unidad se actualiza mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que replica el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec,, el valor en pesos de la cuota varía al ritmo de la inflación.El ejemplo práctico: un crédito de $ 100 millones a 20 añosPara comprender el impacto real en el bolsillo, supongamos un crédito hipotecario por $100.000.000 a un plazo de 20 años (240 cuotas) con una tasa de interés del 7,5% nominal anual:● Paso 1 (Día de otorgamiento): Con una cotización de la UVA que ronda los $ 2.080, los $ 100 millones solicitados equivalen a una deuda inicial de 48.077 UVAs ($ 100.000.000 / $ 2.080).● Paso 2 (Cálculo de la cuota en UVAs): Aplicando la fórmula financiera a 240 meses con tasa del 7,5% anual, la cuota mensual a pagar queda fijada en unas 387 UVAs.● Paso 3 (La cuota inicial en pesos): En el mes 1, el deudor abona $ 804.960 (387 UVAs x $ 2.080).● Paso 4 (El impacto de la inflación al mes siguiente): Si al mes siguiente la inflación mensual es del 3%, el valor de la UVA pasa de $ 2.080 a $ 2.142,40. Aunque la persona sigue debiendo y pagando las mismas 387 UVAs de cuota, el desembolso en pesos de ese segundo mes subirá automáticamente a $ 829.108.Los principales riesgos del sistema● El descalce salario-inflación: el mayor peligro del crédito UVA no es la tasa de interés en sí, sino la carrera entre los sueldos y los precios. Si la inflación mensual sube por encima de los aumentos salariales o las paritarias se demoran, el porcentaje del sueldo destinado a pagar la cuota crece de forma automática.● Aumento del saldo deudor en pesos: aunque el deudor pague todas las cuotas al día, la deuda total expresada en pesos continuará creciendo nominalmente durante gran parte de la vida del préstamo al ritmo de la inflación acumulada.● Plazo y volatilidad: endeudarse a 15, 20 o 25 años en una economía con antecedentes de ciclos inflacionarios recurrentes implica asumir que cualquier salto de precios trasladará la presión directamente a la cuota mensual sin techo prestablecido.Requisitos e ingresos para calificarPara acceder a estos préstamos, el sistema bancario exige que la cuota inicial no supere entre el 25% y el 30% del ingreso neto mensual demostrable:● Para un crédito promedio de $ 120 millones a 25 años con tasa UVA + 7% a 7,5%, la cuota inicial ronda entre los $ 850.000 y $ 1.000.000.● Esto demanda ingresos familiares demostrables de bolsillo por encima de los $ 3,4 millones mensuales para poder calificar. La mayoría de los bancos permite computar ingresos conjuntos entre cónyuges, convivientes o codeudores.