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Kaum ein Begriff aus der Immobilienwelt ist so fest mit einer Erwartung verknüpft wie die Zwangsversteigerung. Viele denken sofort an einen günstigen Kauf. Aber ist das wirklich so?
In dieser Folge sprechen Alissa und Mario darüber, wie ein Verfahren beim Amtsgericht abläuft, wie es überhaupt dazu kommt und warum die Teilungsversteigerung etwas anderes ist als die klassische Zwangsversteigerung. Es geht um den festgesetzten Verkehrswert und um die bekannten Grenzen von 50 und 70 Prozent, aus denen häufig ein Preisversprechen gelesen wird, das sie nicht sind.
Ein eigener Punkt ist die Besichtigung. Sie ist bei diesem Weg nicht selbstverständlich, und wer bietet, arbeitet deshalb oft mit Unterlagen statt mit dem eigenen Eindruck vor Ort. Dazu kommen die Sicherheitsleistung, die vorbereitete Finanzierung und die Frage, was ein Zuschlag für Menschen bedeutet, die in der Immobilie wohnen.
Am Ende steht eine nüchterne Einordnung: für wen dieser Weg in Frage kommt, welche Risiken man einkalkulieren sollte und was vor dem Termin geklärt sein muss.
Creators and Guests
What is elephas – der Elefant im Raum?
elephas – der Elefant im Raum ist ein Podcast über Immobilien, Markt, Unternehmenskultur und Arbeit – und über die Themen, die dabei oft im Raum stehen bleiben.
Wir sprechen über die Immobilienbranche und ihre Zusammenhänge, über Makleralltag, Entscheidungen und Verantwortung. Gleichzeitig geben wir Einblicke in unsere Arbeit bei elephas: wie wir arbeiten, wie wir Zusammenarbeit verstehen, was uns als Team beschäftigt und wie wir auf Unternehmenskultur, Marketing und Entwicklung schauen.
Der Podcast ist unser Kanal, um Dinge einzuordnen, Perspektiven zu teilen und komplexe Themen verständlich zu machen – ruhig und praxisnah.
Es gibt drei wiederkehrende Formate:
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Wir erklären Begriffe und Themen aus der Immobilienwelt so, dass man sie nachvollziehen kann – ohne Vorwissen, aber mit Praxisbezug.
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Hier geht es um uns: unsere Firma, unsere Kultur, unsere Sicht auf Arbeit, Marketing und Zusammenarbeit.
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Gespräche mit Experten aus unserem Netzwerk. Unterschiedliche Perspektiven, Erfahrungen und Themen – offen und ohne feste Agenda.
elephas. der Elefant im Raum.
Für alle, die Immobilien, Markt und Arbeit besser verstehen wollen – und Lust auf ehrliche Gespräche mit Haltung haben.
Willkommen zu 1 neuen Folge Immowissen. Heute mit Mario.
Mario:Hallo.
Alissa:Und heute soll's das Thema Zwangsversteigerung gehen. Da schwingt ja recht schnell dieses Bild mit von der Immobilie kommt unter den Hammer und jemand macht ein Schnäppchen und das war's dann eigentlich. Ich vermute mal, dass es nicht ganz so einfach ist.
Mario:Nein, definitiv nicht und vielleicht sollten wir direkt mit dem Bild auch anfangen, denn den klassischen Hammer, wie man ihn aus Filmen kennt, den gibt's bei 1 Zwangsversteigerung in Deutschland so nicht Und auch dieses da kaufe ich einfach günstig eine Immobilie greift deutlich zu kurz, weil eine Zwangsversteigerung ist zunächst erst mal ein gesetzlich geregeltes Verfahren, bei dem eine Immobilie öffentlich versteigert wird und da ist das zuständige Amtsgericht oder das jeweilige Amtsgericht zuständig.
Alissa:Dann gehen wir da mal ganz an den Anfang. Wie kommt's überhaupt dazu, dass eine Immobilie zwangsversteigert wird?
Mario:Also ich denke, der Klassiker ist, dass ein Eigentümer seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber einem Gläubiger nicht mehr nachkommen kann. Und bei Immobilien kann das beispielsweise eine Bank sein, deren Darlehen eben über die Grundschuld abgesichert ist. Und wenn Zahlungen dauerhaft ausbleiben und keine anderen Lösungen gefunden werden, kann ein Gläubiger unter bestimmten Voraussetzungen eben die Zwangsversteigerung beantragen. Wichtig ist aber, also eine Zwangsversteigerung passiert nicht von heute auf morgen. Also dahinter steckt schon einen formelles Verfahren, auch wenn man das vielleicht manchmal denkt, wenn man einen Kaufvertrag abschließt.
Alissa:Und es muss auch nicht immer diese klassische Situation sein von der Eigentümer kann seinen Immobilienkredit nicht mehr bezahlen oder?
Mario:Nee, es gibt unterschiedliche Konstellationen und außerdem noch die sogenannte Teilungsversteigerung. Die sollte man von der klassischen Zwangsversteigerung zur Befriedigung 1 Gläubigers auf jeden Fall unterscheiden. Eine Teilungsversteigerung kann man kann beispielsweise relevant werden, wenn jetzt zum Beispiel mehrere Personen gemeinsam Eigentümer von 1 Immobilie sind und die Gemeinschaft drauf gehoben werden soll. Also zum Beispiel nach nach' Trennung 1 Erbengemeinschaft oder bei Scheidung. Aber ich muss schon sagen, dass das wirklich Worst Case wäre.
Mario:Also das sollte man schon auf jeden Fall unter allen Umständen versuchen zu vermeiden.
Alissa:Also äußerlich landet in beiden Fällen eine Immobilie in einem gerichtlichen Versteigerungsverfahren. Aber der Grund dafür kann ein völlig anderer sein.
Mario:Mhm. Und deshalb lohnt sich auch immer der Blick darauf, welche Art von Verfahren das eigentlich geht.
Alissa:Okay, bleiben
Mario:wir Aus Sicht des potenziellen Erwerbers.
Alissa:Bleiben wir mal beim klassischen Fall. Die Zwangsversteigerung wurde beantragt. Was passiert dann?
Mario:Also das Verfahren läuft über das Amtsgericht. Vereinfacht gesagt werden zunächst die rechtlichen Voraussetzungen und der Wert der Immobilie ermittelt. Dafür wird in der Regel ein Verkehrswertgutachten erstellt und dieser Verkehrswert ist dann für das weitere Verfahren wichtig.
Alissa:Da würde ich direkt mal einhaken. Wenn im Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung beispielsweise ein Verkehrswert von 400000 Euro genannt wird, heißt das nicht, dass die Immobilie für 400000 Euro verkauft werden muss?
Mario:Nein, also der Verkehrswert ist nicht gleich der Kaufpreis. Er soll den Wert der Immobilie lediglich zu einem bestimmten Bewertungsstichtag abbilden und dient im Verfahren eben als Bezugsgröße, was im Versteigerungstermin tatsächlich geboten wird und zu welchem Betrag am Ende ein Zuschlag erfolgt, ist eine andere Frage.
Alissa:Und hier kommen wahrscheinlich dann die bekannten 50 und 70 Prozent Grenzen ins Spiel. Davon hört man, wenn's Zwangsversteigerungen geht, ja relativ häufig.
Mario:Richtig, also da muss man aber aufpassen, weil daraus schnell falsche Vorstellungen entstehen, weil ich bekomm eine Immobilie bei 1 Zwangsversteigerung automatisch für 50 bis 70 Prozent ihres Wertes. So funktioniert das nicht. Die Grenze oder diese Grenzen sind eigentlich gesetzliche Schutzmechanismen im Verfahren und die können insbesondere beim ersten Versteigerungstermin eine Rolle spielen. Also vereinfacht gesagt kann ein Zuschlag unter bestimmten Voraussetzungen versagt werden. Wenn jetzt zum Beispiel das höchste Gebot bestimmte Grenzen im Verhältnis zu dem festgesetzten oder ermittelten Verkehrswert nicht erreichen.
Mario:Bei weniger als 50 Prozent gibt's eine gesetzliche Zuschlagsgrenze. Unter 70 Prozent kann ein berechtigter Gläubiger unter bestimmten Voraussetzungen auch nicht, also nicht zusagen, also den den Zuschlag verhindern.
Alissa:Okay, also sind diese 50 oder auch 70 Prozent keine Preisschilder?
Mario:Genau, das ist wahrscheinlich der wichtigste Satz, weil je nachdem, wie das Verfahren eben weitergeht, können die Grenzen im späteren Termin außerdem anders auch zu beurteilen sein. Deshalb sollte man die erst mal nicht einfach so ableiten im Sinne von so günstig bekomme ich die Immobilie.
Alissa:Jetzt interessiert mich und wahrscheinlich auch die, die zuhören natürlich auch die andere Seite. Ich sehe eine Zwangsversteigerung und interessiere mich tatsächlich für die Immobilie. Kann ich sie mir vorher dann ganz normal anschauen?
Mario:Ja, also das ist tatsächlich das größte Problem oder das der größte Unterschied jetzt zu' herkömmlichen Immobilienkauf, weil das ist nicht zwingend möglich. Es gibt keine, also es gibt keine keinen Automatismus, dass Interessenten die Immobilie vor der Versteigerung von innen besichtigen können. Also logischerweise kann man die Immobilie nicht mitnehmen und man kann auch nicht einfach ein Termin ausmachen und das machen. Und auch zum Beispiel der Gutachter, der kann auch im Einzelfall vor dem Problem stehen, dass er zum Beispiel nie irgendwie in der Immobilie drinne war oder nicht vollständig in der Immobilie drinnen war. Das sollte aber dann aus dem entsprechenden Gutachten hervorgehen.
Mario:Das kann man anfragen.
Alissa:Okay, das heißt für mich aber im Extremfall, ich biete auf eine Immobilie, in der ich vorher gar nie war.
Mario:Ja, es sein, Du kaufst die Katze im Sack dann und genau deshalb ist eben Vorbereitung auf so eine Zwangsversteigerung ziemlich wichtig. Also man sollte die verfügbaren Unterlagen auf jeden Fall genau prüfen und dazu gehört insbesondere eben das Verkehrswertgutachten und die Informationen zum Verfahren. Und außerdem sollte man sich mit dem Grundbuch und der Frage beschäftigen, welche Rechte und was davon möglicherweise nach dem Zuschlag bestehen bleibt, es halt gibt. Das ist nichts, was ich jetzt spontan an' freien Vormittag machen und dann einfach mal mitbieten würde.
Alissa:Das ist wahrscheinlich auch der typische Gedankenfehler, dass man diesen günstigen Preis sieht oder den möglichen günstigen Preis und dann das Risiko dahinter vergisst.
Mario:Ja, ein niedriger Zuschlagspreis allein macht noch kein Immobilienverkauf. Also wenn ich den Zustand des Gebäudes nicht vollständig kenne, möglicherweise eine Innenbesichtigung auch gar nicht möglich war oder bestimmte rechtliche oder tatsächliche Verhältnisse nicht sauber irgendwie einordnen oder verstehen konnte, dann muss ich das Risiko schon berücksichtigen und es gibt auf jeden Fall noch einen wichtigen Unterschied zum normalen Kauf. Bei' Zwangsversteigerung gibt's keinen klassischen notariellen Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer.
Alissa:Sondern der Eigentumsübergang funktioniert dann über den Zuschlag.
Mario:Genau, also mit dem Zuschlag durch das Gericht wirbst Du oder erwirbt der meist Bietende grundsätzlich das Eigentum. Das ist ein völlig anderer Mechanismus oder ein völlig anderer Ablauf als bei einem normalen Immobilienkauf, bei dem Käufer und Verkäufer sich beim Notar treffen am Tisch und einen notariellen Kaufvertrag schließen.
Alissa:Und wahrscheinlich bedeutet das ja auch, dass ich nach dem Zuschlag nicht sagen kann, ich würde gerne noch mal eine Nacht drüber schlafen.
Mario:Nee, wer mitbietet, muss wissen, was er tut. Ein Gebot ist keine unverbindliche Reservierung, deswegen sollte man und muss man auch die Finanzierung vorher gekehrt haben.
Alissa:Wie funktioniert das überhaupt? Bei' normalen Kauf habe ich ein Kaufpreis und bespreche damit meine Finanzierung. Bei der Versteigerung weiß ich ja noch gar nicht, wo das höchste Gebot am Ende liegen wird.
Mario:Ja genau, deswegen sollte man vor dem Termin auf jeden Fall eine sich eine klare persönliche Obergrenze definieren und auch die Finanzierung entsprechend vorbereitet haben. Außerdem kann im Verfahren zum Beispiel auch eine Sicherheitsleistung verlangt werden, also wie so eine Art Anzahlung und die beträgt grundsätzlich 10 Prozent von dem festgesetzten Verkehrswert. Das muss man vorher wissen, weil man kann jetzt nicht einfach zum Termin gehen und davon ausgehen, wenn ich erfolgreich bin, dann kümmere ich mich danach die Finanzierung und alles weitere.
Alissa:Und diese 10 Prozent, die beziehen sich auch auf den festgesetzten Verkehrswert, nicht auf mein persönliches Höchstgebot.
Mario:Richtig, wenn der festgesetzte Verkehrswert eben beispielsweise bei 400000 Euro beträgt, sprechen wir grundsätzlich von 10 Prozent davon, also 40000 Euro auch. Wenn du es jetzt zum Beispiel für günstiger dann nachher ersteigert hast und auch die zulässige Form von dieser Sicherheitsleistung sollte man auf jeden Fall abgeklärt haben. Du kannst es, Du kannst es nicht einfach mit 40000 Euro in bar da hingehen. Also das ist wär jetzt nicht der ideale Weg.
Alissa:Jetzt sitzen wir in so' Versteigerungstermin. Wie läuft der denn grob ab?
Mario:Also der Termin, der besteht vereinfacht aus verschiedenen Abschnitten. Zunächst werden wird das Objekt vorgestellt und zum Verfahren berichtet. Dann gibt's die Bizeit. In der Phase können eben Gebote abgegeben. Die gesetzlich vorgesehene Bizeit beträgt mindestens 30 Minuten und am Ende wird über den Zuschlag entschieden, wobei die Entscheidung unter bestimmten Umständen auch nicht unmittelbar im selben Moment fallen muss.
Alissa:Und wenn ich den Zuschlag bekomme, bin ich Eigentümer. Was passiert denn mit den Menschen, die möglicherweise noch in der Immobilie wohnen?
Mario:Ja, das ist auch ein wichtiger Punkt und auch hier muss man den konkreten Fall auf jeden Fall anschauen. Eine Immobilie ist durch die Versteigerung nicht automatisch leer. Also sie kann auch vermietet sein. Sie kann von bisherigen Eigentümern auch genutzt werden oder es können andere Nutzungsverhältnisse bestehen. Also was der Zuschlag für die Mietverhältnisse bedeutet und welche Möglichkeiten der neue Eigentümer hat, das hängt immer auch von der Situation und eben gesetzlichen Vorgaben ab.
Mario:Gerade wenn zum Beispiel eine Immobilie bewohnt ist, würde ich deshalb auf jeden Fall davon abraten, mit der Vorstellung hinzugehen, nach dem Zuschlag bekomme ich den Schlüssel und kann morgen einziehen.
Alissa:Das führt eigentlich noch zu' ganz interessanten Frage. Für wen kann die Zwangsversteigerung überhaupt interessant sein?
Mario:Grundsätzlich für unterschiedliche Käufer, für Eigennutzer, für Kapitalanleger, eigentlich für jeden. Aber man sollte halt eine gewisse Risikobereitschaft mitbringen und vor allem auch bereit sein, sich intensiv mit dem Objekt und dem Verfahren auseinanderzusetzen, weil wer maximale Planungssicherheit möchte, die Immobilie mehrfach besichtigen will und alle klassischen Schritte, also über Beratung bis Notar erwartet, für den für den ist ist es nichts.
Alissa:Und wer einfach nur Schnäppchen hört, der sollte wahrscheinlich auch vorsichtig sein.
Mario:Ja, weil natürlich kann eine Immobilie bei 1 Zwangsversteigerung zum interessanten Preis vielleicht gekauft werden. Es gibt aber keine Garantie für. Wenn mehrere Interessenten zum Beispiel das selbe Objekt irgendwie attraktiv finden, kann auch geboten werden, es kann auch überboten werden und dann muss man eben die Disziplin haben, bei seiner vorher festgelegten Grenze zu bleiben.
Alissa:Eigentlich ja recht ähnlich wie bei der normalen Kaufentscheidung. Nur weil man die Immobilie gerne hätte, wird sie ja nicht automatisch zu jedem Preis sinnvoll.
Mario:Na ja schon, aber bei der Versteigerung kommt halt schon so eine gewisse Dynamik des Bietens dazu. Deswegen solltest Du auf jeden Fall eben deine persönliche Obergrenze kennen und auch an der festhalten und auf Basis der Immobilie mögliche Investitionen und auch der Finanzierung und des Risikos, ne. Und nicht auf Basis der Frage, was was bietet die Person neben mir.
Alissa:Bevor wir jetzt zum Ende kommen, vielleicht noch die rechtliche Einordnung. Wo ist das Ganze denn geregelt?
Mario:Also die zentrale gesetzliche Grundlage ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Vielleicht, also manche kennen das, da kann son Heft auch abonnieren, wo man immer den Überblick hat über so Zwangsversteigerungen in der Region. Das heißt eben kurz ZVG. Und darin sind die wesentlichen Regeln des Verfahrens festgelegt. Also für die Praxis muss man das Gesetz als Kaufinteressent natürlich nicht auswendig kennen, aber man sollte schon verstehen, dass eine Zwangsversteigerung ein klar geregeltes gerichtliches Verfahren ist und eben keine normale Immobilien Transaktion oder Auktion.
Alissa:Dann fassen wir an dieser Stelle noch mal zusammen. Die Zwangsversteigerung bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie besonders günstig zu haben ist. Das Verfahren läuft über das Amtsgericht. Es gibt einen festgesetzten Verkehrswert und einen offiziellen Versteigerungstermin. Gleichzeitig kann es sein, dass die Immobilie vorher nicht vollständig besichtigt werden kann.
Mario:Genau und deshalb würde ich bei 1 Zwangsversteigerung immer 3 Dinge in den Mittelpunkt stellen. Die Immobilie versuchen irgendwie zu verstehen, das Verfahren zu verstehen und eben auch die finanziellen Grenzen kennen und respektieren. Dann kann man nämlich auch sachlich entscheiden, ob das konkrete Objekt interessant ist und auch interessant bleibt während dem Verfahren.
Alissa:Und ganz wichtig, nicht die Zwangsversteigerung mit einem Schnäppchen gleichsetzen.
Mario:Bitte nicht. Wenn nach dieser Folge nur diesen Automatismus aus dem Kopf bekommt, dann haben wir haben wir glaub ich schon einiges geschafft.
Alissa:Sehr gut. Dann sind wir für heute durch mit dieser Folge. Vielen Dank Mario.
Mario:Sehr gerne.
Alissa:Und bis zur nächsten Folge von Immowissen.
Mario:Bis bald dann mal.