Subscribe
Share
Share
Embed
Ask About Arizona — это честные разговоры о жизни в самом солнечном штате Америки.
Ведущая Наталья Бор, риелтор с 20-летним стажем и жительница Аризоны, приглашает в студию русскоязычных переселенцев с самыми разными историями. Здесь только искренние рассказы о том, как устроена жизнь под палящим солнцем пустыни.
О чем этот подкаст?
- Реальные истории переезда и адаптации
- Профессиональные секреты разных сфер бизнеса в Аризоне
- Сравнения с другими штатами от людей, которые там жили
- Практические советы от врачей, предпринимателей, родителей
- Неожиданные открытия о культуре и менталитете, лайфхаки и полезности
Этот подкаст для тех, кто думает о переезде в Аризону, уже живет здесь или просто интересуется жизнью русскоязычного сообщества в США.
Наталья не просто задает вопросы — она делится собственным опытом и создает живой диалог, в котором каждый слушатель найдет что-то полезное для себя.
Новые выпуски каждую неделю!
Какая ставка? Какая ставка? У людей по 17% по 23% 540 месяцев. 45 лет? Угу. Ничего себе. Программ много, время меняется и в том, чтобы зарабатывать деньги на продажу домов заинтересованы все. Всё равно как-то они эти деньги берут. Деньги с вас обязательно возьмут. Надо посмотреть ваш кредит, надо посмотреть ваш доход, надо посмотреть, [музыка] сколько вы денег накопили для первоначального взноса. А там ещё мы добавим байдауны, а ещё добавим там кто за что платит и всё, и это просто будет полный коллапс. Программу, которая вы будете подходить или [музыка] денег надо поднакопить, или там попросить у родных. А тут у нас клиент въезжает в дом, проходит неделя, он звонит и говорит: "Слушайте, а можно я его обратно отдам?" Процентную ставку платить это вот трик. Вы только не подумайте, я всё делаю легально. И тоже я подумала, а легально ли он это делает? И ты мне звонишь и говоришь: "Я нашла то, чего не может быть".
[музыка] Russian about Arizona. Главный русскоязычный подкаст про Аризону от Натальи Бор. Добрый день. У меня отличные новости. Программы по получению ипотечного кредита становятся обширнее, интереснее и, с моей точки зрения, гораздо легче и проще квалифицироваться вам будет, если вы послушаете наш сегодняшний спецвыпуск. Для этого я пригласила пообщаться со мной ипотечного брокера, у нас это называется mortgage broker, Элеонору. Элеонора, здравствуй. Здравствуйте. Я хочу быстренько зачитать, что про тебя нам рассказал чат GPT. Элеонора Халмиди - это ипотечный брокер, mortgage advisor, mortgage консультант, в общем, везде, где вы видите слово mortgage, да? Которая работает в штате Аризона, базируется в компании Nexa Lending и помогает клиентам с покупкой, рефинансированием, подбором ипотечных программ. Я знаю, что ты работаешь, у тебя есть лицензия в нескольких штатах и чат GPT выдаёт мне Аризону, Калифорнию, Колорадо, Флориду, Техас и Вашингтон. Да, правильно, ничего тут не добавил, не убрал. Молодец. А-а, работает с различными ипотечными программами, которые включают в себя и conventional, FHA, VA, jumbo loans. В общем, много я тут разных слов наговорила, но мы с тобой коснёмся всего и постараемся рассказать это понятнее. Ну, я единственное, что хочу добавить от себя, а-а, что с Элеонорой я знакома уже несколько лет, мы успешно работаем, а-а, на этом рынке и я знаю, что у тебя всегда находится что-то интересненькое, что-то особенное. И вот совершенно буквально недавно наш общий клиент, который обратился, а-а, ко мне, значит, с тем, что хочу купить дом, а-а, к тебе с тем, что этот дом нужно профинансировать, [откашливается] получить ипотеку. Мы начали, да, работать с тобой, что стандартная схема. Хотите купить, значит, вам нужно вот столько [ __ ] пеймента, вот, э-э, нужно квалифицироваться и очень часто встречающаяся проблема, а-а, у человека не было пейчека, то есть он работал не на чек от компании, он работал на себя. Давай коснёмся сразу вот этой темы. Этот клиент позвонил нам и объяснил его ситуацию. Приехал в США 3-4 года назад, начал работать на себя, но не открывал компанию, LLC. А-а, конечно, ему всегда советовали: "Открывай компанию поскорее, это тебе поможет в дальнейшем". Но он открыл компанию только в конце года, в прошлого года. Угу. Так ещё и даже года нету того, как он открыл LLC. Но он работал на себя. Уже в стандартную ипотеку невозможно взять. Надо хотя бы 2 года истории должно быть, то есть 2 года налоговой декларации должно быть, 2 года и должно быть. Так мы уже в по стандартной категории не проходили. Я начала искать, как Наталья уже сказала, я работаю в Nexa Lending, она самая крупнейшая брокерская компания в Америке, и у нас доступ к более 340 инвесторам. Угу. И начала искать, и всегда можно найти Ага. что-то подходящее к именно этому клиенту. случаю. Да. У всех своя история, у всех свои потребности, у всех свои разные квалификации. И я могу сказать, что у всех есть свои маленькие нюансы. Вот очень часто человек слушает и такой: "Ну вот, у меня же всё как раз вот так практически подходит". Практически да, но там то вам одного месяца не хватило где-то, то вы документы не так оформили, то ещё что-то происходит. То есть посмотреть это всё под лупой, вот вот прямо микроскопически может человек, который с этими документами работает каждый день, который читает эти правила и понимает, как вас туда квалифицировать. А я хотела, знаешь, что сейчас в этом моменте затронуть тему, многие вновь приехавшие, Угу. когда прожили тут, ну, годика два-три, решают, что я иду покупать дом, пойду спрошу своего банка. Да. И значит, мне звонят, и аргументы такие: "Ну, я у меня же в этом банке деньги лежат, ну, они же меня уже знают, вот я приду, и они мне там всё расскажут и дадут лон". Чем лучше идти к тебе, чем идти в банк? В крупнейших банках, да, люди думают: "Ой, это же крупный банк, наверное, мне будет легче получить мои деньги там, у них вся моя история есть". Но у них всегда всё ограничено, только, например, вот conventional, FHA, USDA, VA, и всё, или там jumbo. А у нас очень много разных программ. Мы всегда можем найти какую-то программу, которая именно будет подходить, и во многих случаях у нас и процентные ставки ниже. Угу. У нас и closing cost меньше, чем в банках крупных. Почему? Потому что я, да, работаю на самую крупнейшую mortgage broker company, но я работаю на себя. Угу. То есть у меня нету менеджмента, у меня нету вот этих всех overheads, которые должны все получить, заработать, а я сама одна. Ага. Большинство случаев, по-моему, я не знаю, сколько клиентов наших общих с вами а хотели второй или третий там estimate взять Угу. с других банков. Почти всегда у тебя были лучшие цифры. у меня были лучшие цифры. Это может быть и и процентная ставка Угу. closing cost, или процентная ставка. Угу. Но большинство случаев у нас всегда лучшие цифры. Да. Потому что опять же мы ещё берём wholesale процентные ставки, Угу. чем в банке. И а опять же доступ к разным программам Угу. намного шире, чем в банках. Ну вот я а одну вещь я помню, когда-то на семинаре нам объясняли, что в банке а обычно имеется две-три программы. Да. И они их а rotation, да? То есть они их меняют каждые два-три месяца. То есть у них вот такой какой-то ограниченный, стандартный набор программ, которые они могут предложить. Когда вы приходите к mortgage брокеру, у mortgage брокера мало того, что этих банков 200-300 и у в каждом банке свои программы, так ещё помимо банков есть инвестиционные фонды, есть hedge фонды, есть какие-то другие варианты, где тоже можно получить финансирование. Да. Поэтому, когда вы собираетесь купить дом, ну во-первых, позвоните риэлтору, да? Мне многие звонят и говорят: "Наташ, хочу купить дом, с чего начать? Вот какие сделать первые шаги?" И естественно я отправляю получить pre-qualification. Ребят, это не потому, что мне нужна этот мне нужен этот документ, хотя он мне нужен и вам он нужен. А это зачастую для того, чтобы избежать ненужной спешки, избежать ненужных нервов. И когда вы найдёте дом, чтобы у вас не было проблем, которые вы не можете решить. Некоторые проблемы реально занимают время, да, там и два, и три месяца. Иногда дольше, да. Иногда у нас бывает, что человек пришёл, у меня вообще говорит, всё хорошо, там и деньги есть, кредитный репорт, кредитная история хорошая. Вот я вот прямо отличный такой клиент. А начинаешь работать, начинаешь submit package и там выясняются какие-то нюансы, и всё затормаживается. И иногда бывает, очень редко, ну бывает, что и отказ мы получаем. Ну потому что вовремя всё не было сделано, подготовлено. И когда вам присылают отказ в получении ипотеки, поверьте мне, терять дом гораздо неприятнее, потому что, ну, вы не просто ипотеку потеряли, вы потеряли дом. Вот я хочу, чтобы у вас эта связь была. Говоря сегодня о программах, многие в первую очередь интересуются, какая ставка, какая ставка. Потому что если человек уже нацелен на ипотеку, то первое, что его интересует, сколько я буду платить. И мало кого интересует там FHA, conventional, вообще вот эти вот аббревиатуры, что вы мне говорите. Мне нужно знать, сколько мне это будет стоить. Да, и когда мы говорим про процентную ставку, мы всегда спрашиваем, ребят, сколько у вас down payment? Вот сколько вы денежек накопили, сколько вы готовы инвестировать как первоначальный взнос, от этого зависит очень много. И вот давай вот возьмём, например, такой вот дом. First time home buyers, значит, если вы первый дом покупаете, это такой начальный, 400.000, да? Вот 400.000 это такой средний дом для семьи в Аризоне. Рассмотрим вариант у человека а не очень хорошая кредитная история, не успели ещё наработать, да, там где-то что-то произошло. Он не может сделать большой [ __ ] пеймент. Угу. Вот давай разберём вот такой вариант, да? Очень хочется дом, надоело арендовать, э помогите купить. Вот 400 тысяч дом. Что мы что на что ты сразу смотришь и что ты сразу видишь? Опять же, когда вот а люди звонят и говорят: "А какая процентная ставка?" Да. Это как идти к доктору и спросить "Какой у меня диагноз?" Не зная ещё не не проверять ни ни кровь, ни там никаких сканирований, ничего не сделай. Это очень сложно ответить на этот вопрос, потому что процентная ставка никакого влияния до того, как мы ещё найдём, на что вы квалифицированы, она ни на что как бы не влияет. Надо посмотреть ваш кредит, надо посмотреть ваш доход, надо посмотреть, сколько вы денег накопили для первоначального взноса. И уже оттуда будем смотреть, какие программы выгодные. Бывает так, что можете квалифицироваться на conventional, а FHA тоже там же, но если нету 20%, иногда лучше идти FHA. Угу. Угу. Потому что процентные ставки там немножечко ниже. Да. А да, моргедж иншуранс там, но я не думаю, что любой человек, который покупает дом, а в нём 30 лет не живёт и не очень кто живёт. Да, по статистике люди, покупающие первый дом, живут в нём от пяти до семи лет. Да. И в любом случае вы его перефинансируете. Так что если нету 20%, можно начать с 3%, с 3,5. Это разные программы. Опять же, если идём first time home buyer, если нету ли у вас первоначального взноса, можно взять down payment assistant. Можно получить 2%, можно получить 3,5, но всё равно вам нужны будут какие-то деньги. А деньги на инспекцию, деньги на appraisal. Иногда для first time home buyer они требуют reserve, чтобы были какие-то деньги в saving. Не обязательно мы их будем использовать, чтобы показать, в случае чего, вы сможете платить или 2 месяца, или 3 месяца, или 6 месяцев. То есть у вас ещё должны оставаться деньги. То есть вам нужно так рассчитать всё, чтобы, допустим, после того, как вы сделали первоначальный взнос, заплатили closing cost, у вас остались какие-то деньги на счету, потому что многие же покупают прямо под ноль, и ещё там берут gift, деньги, значит, как подарок, и остаются с нулём. А есть программы, которые ноль не допускают. Программы, которые говорят, у вас должны остаться деньги в резерве. Это необходимое условие, вы должны это показать банку. И начинается, значит, как, где, где? Да. А что ещё очень важно знать? Никогда не откладывайте деньги под матрасом. А, да, да, да, это мы хотели, кстати, вам сделать прямо отдельную секцию. Ошибки, которые совершают по незнанию, не потому что они специально это делают. Просто кажется, что это не принципиально. Кажется, что, ну, дойду до этого потом, разберусь. Вот, а на самом деле это есть такие принципиальные вопросы. И самый первый из них, который мы проговариваем всегда, это как раз деньги, которые вы откладываете на down payment, не складывайте их под подушку. Сейчас вот расскажи подробнее, что это значит. Почему? Потому что важно знать, где деньги находятся, откуда они пришли. Деньги должны быть на вашем счету хотя бы 3 месяца, чтобы мы не спрашивали, предъявите документы, откуда эти деньги попали на ваш счет. Потому что очень много разных money laundering происходит. И вот уже многие годы мы должны всё это узнать, предоставить документы андеррайтеру. А если вы думаете покупать дом, начните потихоньку деньги откладывать на на банковский счёт, потому что как только вы их положили на банковский счёт, они там накапливаются, они там регистрируются. И вы на значит идёте в процесс покупки дома, вам уже не нужно объяснять, правильно я понимаю, а откуда там пришло там эти 500 долларов, откуда эти 5000, потому что они у вас уже в банке, они отлежались. Да. да, 2-3 месяца они должны там полежать. Это очень важный момент. Ещё один важный момент, а это подарочные деньги. Да, подарочные деньги. Это очень хороший вариант. Иногда люди не имеют э сразу всю сумму на счету, а молодёжь э которым помогают родители. Родитель может дать деньги, помочь своему ребёнку с первоначальным взносом. Кто ещё? Ну, как правило, деньги или семья, да, родственники. Очень близкие друзья, может быть, иногда. Но главное, чтобы было именно рекорд, что вы уже давно дружили, если это друзья. Интересно, а как они это проверяют? Ну, проверяется, обсуждается, рассказывается, что вот мы вот это семья А это пишется пишется письмо какое-то, да, объяснительное. Ага. А кузены там, а бывший муж, бывшая жена Такое бывает. тоже может там помочь. Так что расставайтесь не да, не сжигая мосты, это никогда не знаешь, вдруг придётся к бывшему обращаться за деньгами за подарком. Были случаи, когда бывшие мужья или бывшие жёны помогали. Могут даже помочь э работодатели. Ага. Да, но если у них было такое, что вот они помогают всем-всем. А. Не только вот одному человеку я я помог и всё. Угу. Сейчас как бы у нас гайдлайнс поменялись. Раньше подарочные деньги, если вы получали от кого-то, нам нужны были ихние банковские стейтменты тоже. Сейчас можно это как бы обойти, потому что человек, который вам дарит деньги, они не покупают этот дом. Почему они будут подавать свои документы кому-то чужому? Да, да, и это я очень часто слышу, кстати, даже от покупателей. Люди начинают процесс, подают какие-то там документы там на налоговую декларацию, декларацию, допустим, а потом звонят мне в абсолютном расстроенном состоянии, с нас требуют абсолютно всё. Да. Вот можешь ещё вот немножко осветить эту тему, потому что я обычно всех успокаиваю и говорю, это не только с вас требуют, это в принципе нормально, но люди это воспринимают очень многие принципиально, персонально. Персонально, да. Как будто это я что-то не так сделала. Нет, это всё можно объяснить и рассказать, как, что сделать, чтобы этого всего избежать. А насчёт того, что когда с вас требуют какие-то ещё документы дополнительные дополнительно, потому что когда мы сдаём все документы андеррайтеру, они всё проверяют, смотрят. Если где-то что-то они видят, какой-то red flag, они должны спросить. И мы должны эти документы подать им, чтобы они посмотрели, всё ли нормально, там ничего лишнего или нелегального не было. Угу. Или там им нужно подтверждение. Угу. А вот когда ты собираешь файл, да, для того, чтобы отправить его этому андеррайтеру на рассмотрение, ты какие-то red flags уже видишь. То есть какие-то моменты ты можешь сама уже. И чем раньше ты этот файл получаешь, я так понимаю, тем больше ты можешь проработать вот этих моментов. И кстати, очень часто, когда я вот вижу, ребята идут в банк, где работают люди, которые собирают файлы, кстати, они там тоже называются mortgage брокеры, да? Loan loan officers, да. То есть, в принципе, они осуществляют эту же функцию, но не все из них обладают опытом и не у всех из них есть набитая рука на то, чтобы увидеть эти моменты. Поэтому очень часто у меня вот есть банки, с которыми я не люблю работать. За много лет они меня утвердили в этом. Они берут файл, отправляют андеррайтеру и потом начинается. И начинается свистопляска и расстроенные покупатели, и все мы в стрессе, потому что никто не ожидал. Вот это ещё раз я возвращаюсь к тому, что важно, когда ваш файл собирает человек, чтобы он чётко мог идентифицировать. Вот над этим нужно ещё поработать и файл от- отправить как можно чище. Да. Чтобы в момент, когда у вас есть дом, вы не думали про ипотеку, вы думали про дом. Да. Это это очень верно. Чтобы быть готовым вовремя, надо начать заранее. Угу. Надо всегда начинать заранее, чтобы знать, потому что дом, да, можно найти дом, а потом, когда начнёте процесс, искать программу, которая вы будете подходить, или денег надо под- накопить, или там попросить у родных. Если вы заранее уже готовы, вы будете знать, на что вы рассчитываете, на какую сумму, какой должен быть дом, какие документы вам нужны ещё ли- ли- собрать. очень интересный процесс. Я бы сказала, что это прямо такой творческий процесс где-то. Потому что иногда люди приходят, имея какую-то идею. Вот как мои сейчас ребята, с которыми я работаю, у них идея была такая: мы купим дом в плохом состоянии, сделаем там ремонт и будем в нём жить. Значит, что такое дом в плохом состоянии? Это дом, который имеет red flag, плохое состояние. И вот этот флаг будет видеть андеррайтер, это флаг, который не даст вам возможность получить лучший процент на ипотеку и, скорее всего, не самая лучшая программа для вас. А, как правило, это объекты, э, которые считаются, э, сложными, их покупают инвесторы. Инвестор, который имеет 20% даунпеймент, 30% даунпеймент, 50, может ку- позволить себе купить этот дом, отремонтировать его и заработать эти деньги. Как же сделать так, чтобы этот дом мог позволить себе купить человек, который собирается там жить, у которого нет 20% даунпеймент, Угу. но есть руки, Да. есть желание и который не хочет переплачивать за, э, чёрно-белый ремонт, мы его так называем. Да. Если делать стандартный лоун, главное, чтобы дом прошёл аппрейзл. Угу. Если аппрейзл пройдёт, там остальные там мелочи, которые нужно отремонтировать, это всегда возможно сделать. Сами могут отремонтировать или нанять человека, да? Угу. Для нас самое главное, чтобы он прошёл аппрейзл. Аппрейзл пройдёт, можно сделать 3,5% даунпеймент. Можно сделать 5, можно и больше, если есть возможность. Вот, кстати, те насчёт аппрейзл, очень многие путают инспекцию и аппрейзл, да. Э, ме- меня часто спрашивают: "Ну, всё, дом прошёл инспекцию, всё у нас хорошо". Э, да, аппрейзл, он, э, приходит, смотрит на состояние дома, но это не инспекция дома, это инспекция состояния дома для ипотеки, для финансирования, для того, чтобы оценить его стоимость. То есть, фактически, я бы сказала так, аппрейзл это стоимость, инспекция это состояние дома для успокоения клиента самого. а я да, а я ещё часто говорю, аппрейзл мы делаем для банка, а инспекцию вы делаете для себя. Это верно. Чтобы точно знать, что что что что что вам светит и на что к чему готовиться. Да. Я хочу ещё одну вещь сказать насчёт инспекции и апрэйзла. Очень многие думают, а дом в хорошем состоянии или дом новый, нам не нужна инспекция. Это не моё дело, это не я должна советовать, потому что я не риэлтор. Инспектор всегда идёт от риэлтора. Я очень уважаю ваше вот это решение всегда настаивать на инспекции. Мы покупали brand new home и всё равно делали инспекцию. Она нужна. Она нужна для вас, для вашего успокоения, потому что вы будете знать, что там не то. Уже заранее. А знаешь, ты знаешь, какие случаи бывают? Бывают люди покупают дом и делают инспекцию, и там находят, ну, ерунду какую-то. Они такие: "Ну, вот. Ну, что э Ну, что ж это такое?" А я всё время радуюсь и говорю: "Ребят, вы представляете себе? Вы заплатили деньги, чтобы знать, что вы покупаете вещь, да? Там, что там всё в порядке". Ну, реально у меня есть люди, которые расстраиваются: "Ну, что ж это такое? Это вот вот это вот и всё?" Было же такое, что вот не проходила или там что-то плохое обнаружили. Правильно. Часто. Да. Я тоже всегда говорю, что инспекция это для вас, а апрэйзл это для лендера. Для банка, да. В общем, если у нас получается такой вариант, что нужно взять ипотеку, дом в плохом состоянии, самое главное пройти апрэйзл. Ну, а инспекцию это уже как как как как кому повезёт и как да и как и и да и что можно будет сделать. Сейчас на рынке много домов в интересном, так я бы сказала, в двух состояниях. А первое это дома, которые продают пожилые люди. Это ну, люди переезжают, уходят, э значит, это пенсия, это понятно. И вот эти дома, они такие поношенные, несчастные, вот им совершенно необходимо необходим ремонт. Иногда эти дома можно купить как не требующие ремонта. Да. Ну, потому что там по сути э мы мы мы заходим, ну, карпит, ну, грязный, но он есть. А там э да, краска там это уже на стенах 30 лет была, но они не ободранные, там нет дыр. И вы не поверите, апрайзер придёт и скажет таки, что дом в жилом состоянии. Хотя вам, может быть, казаться, что ну как-то нет, я не могу в таком доме жить, там ему 30 лет. И есть много домов на маркете, которые уже были куплены инвесторами, сделан ремонт, всё классно сделано, вообще выглядит как дом, как куколка. Мы приходим, делаем инспекцию, оказывается, что за всей этой красотой ещё, да, прячется ещё там десятки тысяч ремонта. И вот этого многие не ожидают. Поэтому покупать дом в таком состоянии или в таком состоянии очень сильно зависит ещё от того, как вы себе видите. Вот как вы настроены на вашу покупку, потому что, как я сказала, сейчас вот ребята, которые ко мне пришли, к нам пришли, да, вот у нас есть совместная сделка, они прямо хотят дом, чтобы самим всё сделать. То есть для них чем меньше сделано, тем лучше. Вот, но и бывают такие случаи, когда люди очень заняты, для них ремонт просто физически не осуществим, поэтому нужно, чтобы это было в хорошем состоянии. Насчёт хотела поговорить с тобой насчёт новых домов, потому что новых домов сейчас настроили много, все билдеры предлагают чудесные условия финансирования с низкими процентными ставками, с по по с помощью для closing cost, значит, closing cost - это затраты на оформление сделки. И они могут быть большие, а в случае с новыми домами они ещё больше. Да, то есть если там, допустим, обычная сделка, closing cost у вас порядка 10 тысяч, я очень грубо беру такой entry level home, это не дом, который миллион стоит, это дом, который вот 400 тысяч стоит, 10 тысяч. Но если вы покупаете у застройщика, у билдера, это не 10 тысяч, это уже будет 15 тысяч. Да. Вот, и это тоже всё нужно знать. Насколько э-э, работа с тобой, да, с mortgage брокером, который не зависит от билдера, будет иметь смысл. Это такой сложный вопрос для тебя. Это сложный. Я всегда говорю, когда клиенты находят дом новый, и они могут у билдера взять какой-то хороший а-а, loan, потому что билдеры работают с какими-то лендерами и у них есть уже какая-то догова- договорённость, и они выкупают процентную ставку пониже, но когда они выкупают, они говорят: "Да, мы тебе сможем там сделать, если процентная ставка везде там по шесть, шесть с половиной, они могут предложить четыре с половиной или пять". Угу. Но ты должен именно с этим лендером работать, и мы вы- мы тебя оплачиваем все вот эти расходы. Проходы? Расходы, которые э-э, закры- для закрытия сделки. Тогда уже клиент не знает, куда себя деть Угу. и соглашается. Иногда бывает такое, что я могу что-то сделать. Но в большинстве случаев я всегда им говорю всегда правду. Принесите мне loan estimate, я посмотрю, что я смогу сделать. Если я смогу, я смогу, если нет, то Мы закрывали, кстати, сделки. У нас с Элеонорой были сделки, которые мы закрывали для наших клиентов на новые дома. Да. Это были те случаи, когда лендер э-э, продавца, застройщика, не имел программу Да. для конкретного покупателя. Угу. Э-э, и э-э, вот вот вот такая палитра палитра большая, да, что ка- кажется, что все могут, но на самом деле бывают такие случаи. Да, и мы спасли по- парочку людей, и они слу- что до сих пор живут в этих э-э, новых домах, очень здорово. и да, и это это очень здорово. Кстати, даже купив дом под высокий процент, вы можете его перефинансировать. Давай коснёмся вот этой темы, потому что многие считают, что они не могут перефинансировать, пока они дом не выплатят. До 2008 года у людей какой-то страх был, потому что они там процентные ставки большие. Мы делали перефинансирование очень много, когда процентные ставки упали на 2,5-3. Когда мы делали перефинансирование, я видела у людей по 17%, по 23%, 540 месяцев. Что такое 540 месяцев? 45 лет. А, лон 540 месяцев - это сколько? лет. 45 лет? Ничего себе. И люди до сих пор платили. Когда они покупали этот дом, они прошли через многое и раньше вот этого всего, то, что у нас сейчас есть, таких не было. вариантов, guidelines, потому что сейчас, после 2008 года особенно,
защищены. защищены, они очень защищены. Слушай, ну вот давай опишем, да, потому что многие дом покупают раз в 15 лет. Вот на сегодняшнем маркете сейчас, если я купила дом, когда я могу его перефинансировать? Вы можете перефинансировать после 210 дней. 210 дней? Это 6 месяцев надо сделать. Не 6 месяцев сразу после покупки, именно 210 дней, то есть 7 месяцев как бы. Потому что вы первый пеймент начинаете платить после там 30 или 45 дней. Ага, понятно. А, ну правильно, если, допустим, сделка закрылась в мае, в конце мая, то первый платёж у вас будет в 1 июля. Да. Угу. Всегда можно посмотреть. А, многие спрашивают: "Да, хорошо, я сейчас куплю дом, а сколько будет перефинансирование стоить?" Да, сколько стоит перефинансирование? Это всегда по-разному, потому что через 7 месяцев, скажем, процентные ставки намного ниже. Это можно внести не клоунов самому, а вот, например, процентные ставки 4,5, можно сделать 4,75 и ничего не платить, чтобы процентная ставка всё сама выкупила. А так, если всё платить, это может быть от 2 до 5%. Опять же в зависимости от от суммы лона. От суммы лона. Ну, опять же, это будет в зависимости. Это немало. Да, бывает, я же говорю, бывает и меньше, бывает и больше. Опять же, зависит, в какое время вы делаете перефинансирование, с кем вы делаете перефинансирование. М-м. Когда перефинансируете, вам опять же нужно appraisal. Угу. Работать нужно будет с title компанией. Они говорят: "Да я же покупал, зачем мне это?" же тоже, да, у них же тоже все док- они тоже берут свои escrow fees. Потом, нужно ли опять escrow открывать? Вы включаете свои эти налоги за дом, вы включаете страховку за дом, опять же заново начинается, но те деньги, которые у вас уже на счету есть, они в escrow лежат, этот баланс, этот остаток вам возвращается после. В общем, ребят, перефинансирование это как финансирование, но только пере. Да. Только пере, только ещё раз. Поэтому не думайте, что перефинансирование это прямо так легко, просто и бесплатно. Не бесплатно, иногда бывает нелегко. Если вы купили дом Бесплатно. Потеряли работу. Значит, они просто будут А, они вам предло- они вам будут предлагать побольше процентную ставку. Да, можно сделать бесплатно, если вы получаете процентную ставку выше и за счёт вот этого вот этой разницы между тем, что вы могли бы иметь 4,5, например, у вас будет 4,75. Да. Да. Да, очень интересные вопросы. У меня совсем недавно, и я даже могу сказать, у нас был случай, когда я открыла глаза и думаю, вот никогда не говори никогда. Да. И я хочу этого случая коснуться, потому что я про такое даже не слышала, если честно. Обычно люди покупают дом, въезжают, делают ремонт, да, ну, задают им какие-то вопросы по документам. А тут у нас клиент въезжает в дом, проходит неделя, он звонит и говорит: "Слушайте, а можно я его обратно отдам?" И этот вопрос был задан и мне, и и Элеоноре, и мы, честно говоря, не ожидали. Теоретически я говорю, что да, вы можете, когда вы купили дом, вы можете его продать. Ну, теоретически да. Если вы купили его за кэш, за свои деньги, то вы можете хоть на следующий день его продать. Ну, единственное, что вы понимаете, что продажа тоже будет стоить какие-то деньги, то есть это не бесплатно. Но можно. А здесь у нас фигурирует ипотека. Человек, который купил дом, используя ипотеку, может ли продать этот дом вот через неделю после покупки? Может. Ну, там какие-то будут штрафы. Потери денег не только у покупателя. Угу. Потери денег для нас тоже. Для моргедж компании. компании это будут штрафы. Опять же, он должен выставить, он должен платить риэлтору. Угу. Он должен опять же тайтл компании тоже платить. Угу. А А здесь я хочу, подожди, сейчас зна- э-э знаешь, я хочу такую немножко ремарку сделать. Вы можете продать дом, вы не можете его отдать. То есть вы не можете прийти к продавцу и сказать: "Ой, знаешь, ч- что-то я погорячился и э-э сдать как бы. Вот я тебе сдам дом обратно, забирай ключи". Вот этого не произойдёт. Э-э вот так не- нельзя сделать. Нельзя передумать. Угу. Потому что в момент, когда вы получили ключи, это значит, что продавец получил свои деньги и значит уже процесс весь прошёл, уже всё распределено и обратного хода нет. Да, и ипотеку нельзя возвращать. А, ипотеку тоже нельзя? Ипотеку только можно приостановить, если вы делаете перефинансирование дома на свой primary residency. У вас есть 3 дня Угу. передумать, да? передумать, чтобы не брать новую ипотеку. Только в этом случае можно приостановить. Но при покупке дома вы не можете просто вернуть дом и а отменить ипотеку. Вы уже подписали и ипотечные документы, и человек, который продал дом, он уже продал. Его не во м-м Да, просто не Ну, в общем, не возьмут обратно. дом, давайте всё-таки считать, думать и принимать это серьёзно. А когда говорят, что у вас есть время подумать, это при перефинансировании своего собственного жилья. Я хочу э-э коснуться сейчас интересной программы, про которую ты мне рассказывала давно, и меня это очень удивило, называется халал лон. Расскажи, пожалуйста, про это. Это большинство мусульмане используют эти халал программы, потому что Интересная интересная история за этим, да. платить процентную ставку это грех. Вот. Если [фыркает] можешь не платить процентную ставку, то тогда бери как бы ипотеку, говорят. Так, подожди, подожди, то есть хочешь взять ипотеку, она должна быть беспроцентная. Она должна быть беспроцентная. Да. А. Процентную ставку платить это грех. Угу. Не только в ипотеке, любой кредит, если вот очень которые вот строгие мусульмане, которые соблюдают всё, они просто не позволяют себе брать никакие кредиты, они всё берут за кэш, за наличку или не покупают. Понятно. И вот есть программы халал. Если они ищут именно по-мусульмански покупать дом, у нас есть программа. Я работала с одним клиентом, я ему говорю: "Вот есть программа, можем сделать такую". "Нет, я только буду покупать халал. Если ты найдёшь, мы сможем сделать. Если нет, то я не буду покупать дом". И вот мы искали, нашли ли программу. Главное нужно узнавать, спрашивать. Всегда можно найти вариант. Угу. И если вот люди э-э есть, которые хотят купить дом, но по вот халал options, всегда а-а обращайтесь, звоните, узнавайте, на что вы можете рассчитывать, что для этого нужно, какие-то квалификации. Вам не обязательно, опять же, быть иногда мусульманином, чтобы эту программу взять. Там есть свои вопросы. Понятно. Слушайте, как интересно. Вот мне очень часто приходится сталкиваться с тем, что человек приходит с одним запросом, а потом начинает работать, и оказывается, что у него есть совершенно другие возможности, совершенно другие. И мне ещё очень нравится, что часто, когда мы думаем, что у нас нет этих вариантов, Угу. находится какой-то такой неожиданный, как сейчас такой сделаю, знаешь, segue, вернусь в самое начало разговора, когда мы говорили о том, что человек хочет купить дом, но у него нет постоянной работы, и он делает программу, единственная, как он может сделать программу, это по банковским стейтментам. Да. Есть очень много разных программ, если вы работаете на себя. Можно банковские стейтменты, можно profit and loss, можно 1099. Вариантов много. Кстати, раньше такого не было. Да. Раньше это, вот, э, чтобы вы понимали, там ещё лет 10 назад, э, какие банковские стейтменты, о чём вы говорите? Я помню, нашла одного mortgage брокера во Флориде, который делал эти программы, и народ его передавал прямо чуть ли не из рук в руки, и он в разговоре со мной говорил: "Вы только не подумайте, я всё делаю легально". И тоже я подумала, а легально ли он это делает? [смех] есть, это всё настолько меняется, а сегодня уже, ну, чуть, ну, практически уже все знают, что да, есть банковские программ, э, программы по банковским стейтментам, но у этих программ достаточно, э, суровый down payment. Да. А, 20%. Есть варианты, где делают 15% или 10%, но там процентная ставка немножко выше. Почему? Потому что, когда вы берёте стандартный loan, если вы ставите меньше 20%, у вас mortgage insurance есть. А в банковских стейтментах нету mortgage insurance. Если ты даже ставите 15%, у вас mortgage insurance не будет. Из-за этого они поднимают процентную ставку, чтобы это всё выкупить. Всё равно как-то они эти деньги берут. Деньги с вас обязательно возьмут. Да, другое дело сколько, когда и я в этот раз в очередной раз порадовалась, потому что ребята, которым мы сейчас по-помогаем, они по-покупают свой первый дом в Америке, живут здесь всего 3 года. Понятно, что 20% - это огромная сумма для них, накопить невозможно. И ты мне звонишь и говоришь: "Я нашла то, чего не может быть". Да, я сама не поверила в это. Нашла программу, можно поставить 3,5% down payment. Это как FHA программа, но можно квалифицироваться не только с 12 месяцами банковские отстейтмент, можно 3 месяца только подать. Я понимаю, что для многих, особенно, если вы слушаете подкаст, э, для вас, скорее всего, все эти слова сливаются в одну такую большую какую-то, э, шумовую, значит, э, что-то там они говорят, какие-то те-терминами какими-то бросаются. Э, я извиняюсь, по-русски это всё перевести очень сложно. И если вы где-то в России нас слушаете, ну, не слушайте, э, потому что у вас совершенно другие процентные ставки, и названия ипотеки, и всё остальное. У вас другой процесс. Если вы будете, э, вы слушаете, находясь в Америке, и вы хотите купить дом в Америке, ну, привыкайте уже к таким терминам, как, э, ипотека - это mortgage, процентная ставка, значит, это interest rate. Ну, привыкайте, appraisal, вот это, ну, не переводимо. Это, ну, переводимо, конечно, но сложно. А в разговоре, особенно с, э, mortgage брокером, с риэлтором, эти термины будут постоянно, э, они будут, э, они будут вас преследовать, я извиняюсь. И в контракте тоже всё написано на английском языке. На самом деле терминов не так много. Вот мы их перечислили, в общем-то, да, там, ну, down payment, Да, это первоначальный взнос. Э, я, кстати, всё время думаю, надо сделать какую-то такую игровую, знаешь, э-э, э-э, Переводить? Да, э-э, [смех] э-э, такое видео в игровом формате, чтобы просто вот эти термины как-то выучить, как-то их легко было запомнить. Угу. И чтобы это не был просто шум, и я представляю себе состояние человека, который к этому не подходил раньше, да? О-о-о, а там ещё мы добавим байдауны, а ещё добавим там, э-э, кто за что платит, и всё, и это просто будет полный коллапс. Угу. Э-э, поэтому просто поверьте, что вот сейчас, несмотря ни на что, люди покупают. И покупают, кстати, как правило, те, кто недавно переехал. Потому что, ребята, они не видели процентных ставок 2 и 3. Там, откуда они приехали, они были, я не знаю, ещё выше. Ещё, да-да, там, по-моему, 12 было. В Европе выше, чем, э-э, В Америке, да. И когда они видят наши 6-7, они говорят: "Всё в порядке, о чём вы говорите?" А ещё у них нет времени, они хотят жить сейчас. Они говорят: "Это вам легко, вы уже живёте в домах, там, и вы можете себе позволить говорить там, кризис-некризис, мы подождём, а нам ждать нечего, мы приехали, нам нужно укорениться, нам нужно жить, и мы покупаем сейчас". И таких покупателей на рынке много. И вот для каждого такого покупателя существуют какие-то свои варианты. Кто-то хочет квартиру, кто-то хочет дом без HOA, чтобы ни в коем случае, э-э, кто-то думал, что [откашливается] он, может, потянуть только таунхаус. Вот буквально недавно звонят ребята, они мне говорят: "Наташ, мы хотим остаться в Скоттсдейле, но нам нужен вариант, чтобы до 500 тысяч в Скоттсдейле". Да, сразу мы быстренько посчитали, э-э, как бы, ну, э-э, квартира-таунхаус. Вот. Но, если, значит, там-то был был такое условие, но мы готовы рассмотреть дом постарше, и тут сразу получается, что можно покупать дом без HOA, постарше, может быть тогда лимит поднимется не 500, а 600, а если 600, то это уже какой-то маленький но домик, какой-то там бэкьярд, чтобы дети побегали по травке. Ну, в общем, это совершенно другие открываются перспективы. Я думаю, что мы вас уже убедили в том, что программ много, время меняется и в том, чтобы зарабатывать деньги на продаже домов, заинтересованы все. И mortgage индустрия в том числе. И как только одни двери закрываются, другие где-то открываются. Вот, мне очень нравится с тобой работать, потому что ты всегда ищешь эти новые двери и спасибо тебе огромное, что ты так нас поддерживаешь. Ребята, если кто-то дослушал до конца, вы знакомы с Леонорой, с Леонорой, она вам делала mortgage, напишите, пожалуйста, нам будет очень приятно от вас услышать. Спасибо. И если у вас есть вопросы, тоже пишите. Конкретно описать все варианты нереально. Очень сложно, вы же понимаете, да? Главное начать процесс. Начать, потому что не надо ждать, да, я соберу 20%, да, и ещё что-то, какие-то документы я жду. Не обязательно вам быть гражданами в Америке. Можно и с визами разными сделать. Главное, чтобы вы находились здесь легально. У нас были очень много клиентов, где они ещё не были готовы, но им они знали, что у них был чёткий план. К чему идти, к чему идти. И мы подготовили. Надо ли работу поменять, надо ли зарплату поменять. Мы всегда планируем заранее и подготавливаем. Если вопросы, всегда обращайтесь. Поможем, посчитаем и преквалифицируем. Мы сегодня постарались вам очень широко показать спектр вопросов, связанных с финансированием недвижимости, но если вас интересует какая-то более узкая тема, пожалуйста, напишите, мы будем очень рады поделиться с вами. И, а, как всегда, а, подписывайтесь, делитесь своими друзьями и, а, маякните, как вам, а, вообще такой формат. Всего доброго, до новых выпусков. Ask about Arizona. Подкаст Натальи Бор.