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Adresse eingeben, Baujahr, Wohnfläche, und zwei Minuten später steht eine Zahl auf dem Bildschirm. Sie sieht konkret aus, also glaubt man ihr erst einmal. Aber wie kommt der Wert einer Immobilie überhaupt zustande?
In dieser Folge geht es um die drei Verfahren, mit denen in Deutschland gerechnet wird, und darum, wann welches davon zum Einsatz kommt. Mathias erklärt, warum eine Bewertung immer eine Einschätzung für einen bestimmten Zeitpunkt ist und weshalb zwei Bewertungen derselben Immobilie selten auf denselben Betrag kommen.
Außerdem sprechen wir darüber, welche Angaben die Zahl am stärksten beeinflussen, woher belastbare Vergleichsdaten kommen und warum der Unterschied weniger in den Daten liegt als in ihrer Auslegung. Wir klären auch, wann eine Onlineschätzung ausreicht, wann es eine Einschätzung vor Ort braucht und wann ein förmliches Gutachten verlangt wird.
Nach der Folge weißt du, was hinter einer Bewertung steckt, welche Fragen du beim Termin stellen kannst und woran du erkennst, ob eine Zahl nachvollziehbar begründet ist.
Macher und Gäste
Gastgeber
Alissa
Gastgeber
Mathias Krause
Was ist elephas – der Elefant im Raum?
elephas – der Elefant im Raum ist ein Podcast über Immobilien, Markt, Unternehmenskultur und Arbeit – und über die Themen, die dabei oft im Raum stehen bleiben.
Wir sprechen über die Immobilienbranche und ihre Zusammenhänge, über Makleralltag, Entscheidungen und Verantwortung. Gleichzeitig geben wir Einblicke in unsere Arbeit bei elephas: wie wir arbeiten, wie wir Zusammenarbeit verstehen, was uns als Team beschäftigt und wie wir auf Unternehmenskultur, Marketing und Entwicklung schauen.
Der Podcast ist unser Kanal, um Dinge einzuordnen, Perspektiven zu teilen und komplexe Themen verständlich zu machen – ruhig und praxisnah.
Es gibt drei wiederkehrende Formate:
Immowissen
Wir erklären Begriffe und Themen aus der Immobilienwelt so, dass man sie nachvollziehen kann – ohne Vorwissen, aber mit Praxisbezug.
Inside elephas
Hier geht es um uns: unsere Firma, unsere Kultur, unsere Sicht auf Arbeit, Marketing und Zusammenarbeit.
Elefantenrunde
Gespräche mit Experten aus unserem Netzwerk. Unterschiedliche Perspektiven, Erfahrungen und Themen – offen und ohne feste Agenda.
elephas. der Elefant im Raum.
Für alle, die Immobilien, Markt und Arbeit besser verstehen wollen – und Lust auf ehrliche Gespräche mit Haltung haben.
Herzlich willkommen zu 1 neuen Folge von Immowissen. Schön, dass ihr wieder dabei seid. Heute wird's das Thema Immobilienbewertung gehen. Wahrscheinlich kennen viele diese Banner. Da steht dann, was ist deine Immobilie wert?
Alissa:Jetzt kostenlos in 2 Minuten berechnen. Dann gibt man die Adresse, das Baujahr, die Wohnfläche ein und klickt sich durch und bekommt dann am Ende eine Zahl, den Wert. Und weil die Zahl so konkret aussieht, glaubt man das auch erst mal. Und wir schauen uns heute an, wie der Wert 1 Immobilie tatsächlich zustande kommt. Matze, Du hast damit ja fast täglich zu tun.
Mathias:Ja, das stimmt. Also hallo erst mal. Ich glaub ja, dass ein großes Missverständnis schon in diesem Wort selbst drinsteckt. Viele Menschen denken einfach, der Wert steckt in der Immobilie drin, so wie jetzt zum Beispiel die Wohnfläche oder das Baujahr. Man müsste ihn nur auslesen.
Mathias:Tatsächlich ist aber eine Bewertung eine Einschätzung, ja? Also für einen bestimmten Zeitpunkt, für einen bestimmten Zweck und auf Basis der Informationen, die gerade eben vorliegen. Und deshalb kommen 2 Bewertungen derselben Immobilie tatsächlich selten auf die exakt selbe Zahl.
Alissa:Okay, dann klären wir doch heute mal 3 Dinge. Erstens, was ist mit dem Wert der Immobilie eigentlich gemeint?
Mathias:Mhm.
Alissa:Zweitens, nach welchen Verfahren wird gerechnet und welche Angaben fließen da rein? Und drittens, wann reicht eine Einschätzung und wann braucht es ein echtes Gutachten?
Mathias:Okay. Also ich versuch mal anzufangen. Also in der Regel geht's ja den gesuchten Marktwert der Immobilie. Der Marktwert, kann man sagen, ist der Preis, der unter ganz normalen Bedingungen zu erzielen wäre. Also wenn beide Seiten, Verkäufer und Käufer, frei entscheiden können und niemand unter Druck steht.
Mathias:Da gibt's auch eine Definition im Baugesetzbuch, ist jetzt aber gar nicht so wichtig. Wichtig ist aber sozusagen die Formulierung, was zu erzielen wäre. Also der Marktwert ist eine Prognose. Eine Bewertung beschreibt keinen Zustand in Euro, sondern sie schaut nach vorne. Was wäre also unter heutigen Bedingungen erzielbar?
Mathias:Der ganze Aufwand dient genau diesem Ziel, die Prognose so präzise wie möglich zu machen. Und was am Ende tatsächlich bezahlt wird, hängt dann natürlich noch davon ab, wer die Immobilisiert, wie viele Interessenten es insgesamt gibt und wie gut sie natürlich auch vermarktet wurde.
Alissa:Eine Bewertung ist also im Kern ein Blick nach vorne. Der Preis ist das Ergebnis hinterher.
Mathias:Genau, kann man so sagen und da gibt's auch feste Methoden dafür. Vielleicht ist vorweggestellt. Wir haben in Deutschland im Kern 3 Verfahren, das sogenannte Vergleichswertverfahren und bei dem funktioniert's ein Stück weit so zum Besservorstellen wie bei einem Gebrauchtwagen. Man schaut also, was gibt's für vergleichbare Objekte in vergleichbaren Lagen? Was haben die zuletzt gekostet?
Mathias:Und daraus leitet man dann einen Wert ab. Das nutzt man vor allem bei Eigentumswohnungen und bei Grundstücken, weil's dort, wie der Name schon sagt, genug Vergleichsfälle gibt. Das 2. Verfahren ist das Ertragswertverfahren. Das kommt bei vermieteten Objekten zum Einsatz.
Mathias:Zum Vorstellen zum Beispiel ein großes Mehrfamilienhaus. Da schaut man weniger aufs Gebäude selbst als auf das, was es einbringt in Euro. Vereinfacht gesagt, wie viel Miete kommt jährlich rein? Welche Kosten gehen ab? Was ist mir dieser Ertrag heute wert?
Mathias:Und das Sachwertverfahren, das ist das 3. Verfahren, das fragt, was würde es denn kosten, diese Immobilie heute noch mal zu bauen? Davon zieht man dann das Alter ab, rechnet den Bodenwert hinzu und das nutzt man vor allem bei Einfamilienhäusern, also in ganz einfach formuliert jetzt grad, für die es einfach wenig konkrete Vergleichsfälle gibt.
Alissa:Das heißt ja vereinfacht, der eine Weg schaut auf den Markt, der 2. Auf die Mieteinnahmen und der 3. Auf das Gebäude selbst.
Mathias:Genau, so kann man sich's in groben Zügen merken. In der Praxis rechnet man oft mehr als ein Verfahren, wenn sich's anbietet und schaut, wie weit die Ergebnisse auseinanderliegen und guckt eben, wie man die entsprechend gegenüberstellt.
Alissa:Gerade beim Sachwertverfahren klingt das ja erst mal nach' Standardrechnung. Also Baujahr rein, Größe rein und Ergebnis kommt dann raus.
Mathias:Ja, also das ist das ist der Punkt, der der häufig untergeht. Man bewertet das Gebäude nicht einfach als Block, sondern sehr feingliedrig. Man geht jetzt praktisch Gewerk für Gewerk durch. So das, was wir tatsächlich machen. Wir gucken uns die Gewerke an, also Dach, Fassade, Fensterheizung, Elektrik, Sanitärböden, Innenausbauten.
Mathias:Jedes dieser Gewerke wird dann einzeln angeschaut und einzeln eingeordnet, weil die Qualität von Haus zu Haus unterschiedlich ist. 2 Gebäude aus demselben Baujahr an der gleichen Straße können bei Fenstern und Heizungen weit auseinanderliegen. Das ist, denke ich, auch nachvollziehbar jetzt zum Zuhören. Deswegen lässt sich auch das eine Haus nicht auf das andere übertragen und nicht einfach nur aus Unterlagen herauslesen. Man muss also vor Ort gewesen sein und es gesehen haben.
Alissa:Das heißt, jedes Gewerk bekommt seine eigene Einschätzung und daraus setzt sich dann das ganze Bild zusammen.
Mathias:Ja, das würde ich so bestätigen.
Alissa:Und wie werden Modernisierungen da berücksichtigt?
Mathias:Genau, also an dieser Stelle und die wirken tatsächlich stärker als viele vermuten, ist es so, dass jedes Gebäude vorweg mal eine übliche Gesamtnutzungsdauer hat. Daraus ergibt sich dann, wie viel Jahre rechnerisch noch vor dem Gebäude liegen und das mündet dann in der Restnutzungsdauer. Über diese Restnutzungsdauer bestimmt sich der Alterswert, also der Betrag, der vom Neubauwert, den ich hypothetisch herstelle, wieder abziehen muss. Und wer jetzt zum Beispiel Dach, Fenster, Heizung oder auch Leitungen erneuert hat, der verlängert einfach diese Restnutzungsdauer. Der Abzug fällt dann kleiner aus.
Mathias:Natürlich ist das, was ich weniger abziehe nachher nachher ein höherer Gesamtwert. Ich frag also vor Ort, so genau es geht eben nach, was wann getan wurde und was darunter unter Modernisierung fällt. Wenn es jetzt zum Beispiel Belege dazu gibt oder irgendwelche Unterlagen, dann machen die Sinn, dass man die im Termin auch vorbei vorhält.
Alissa:Ja. Mhm. Und Modernisierungen verlängern also die Restnutzungsdauer und die entscheidet dann über die Höhe des Abzugs.
Mathias:Genau, ja.
Alissa:Und beim Ertragswertverfahren, worauf schaut man da bei der Miete?
Mathias:Also vor allem auf 2 Zahlen, die man auseinanderhalten muss. Das eine ist also die Miete, die ich heute tatsächlich erhalte, die schon bereits fließt. Und die andere ist die Miete, die sich dauerhaft erzielen lässt, die sogenannte nachhaltige Miete. Wenn eine Wohnung seit 20 Jahren an dieselben Leute beispielsweise vermietet ist und das deutlich unter Marktniveau liegt, dann rechnet man nicht einfach mit dem Marktniveau weiter. Umgekehrt setzt man eine überhöhte Miete auch nicht fort, wenn sie beim nächsten Wechsel nicht mehr durchsetzbar wäre.
Mathias:Gefragt ist die, wie schon angesprochen, nachhaltig erzielbare Miete, mit der ich wirklich rechnen kann. Was jetzt hier dazukommt, sind die Parameter des Marktes, mit dem wir rechnen müssen, also die sogenannten Bewirtschaftungskosten, Risiko von Leerstand, die Frage, welcher Verzinsung Käufer in dieser Lage gerade kaufen können. Und ich sage immer, das Objekt hier wird als Hülle die Mietverträge herum bewertet. Bewertet wird vor allem halt einfach das, was diese Verträge über die Jahre einbringen und weniger jetzt die Gebäudesubstanz an sich ausschließlich.
Alissa:Das heißt, bei vermieteten Objekten kauft man im Grunde die Mietverträge und das Gebäude ist die Verpackung dazu.
Mathias:Genau, also schönes Bild, es trifft auf jeden Fall den den Kern des Themas, ja. So kapitalistisch, wie es klingt. Und
Alissa:woher kommen denn die Vergleichsdaten beim Vergleichswertverfahren? Online sieht man ja nur, was jemand haben möchte und nicht, wie es gekauft ist.
Mathias:Ja, also was du ansprichst, ist ein wichtiger Unterschied. Im Inserat steht der Angebotspreis. Heißt, für die Bewertung braucht man die Preise, die tatsächlich bezahlt wurden. Die sammeln unter anderem die Gutachterausschüsse der Städte und der Landkreise, weil jeder notariell beurkundete Kaufvertrag dort landet als Abschrift. Und die Gutachterausschüsse erstellen daraus Auswertungen und auch zum Beispiel die Bodenrichtwerte.
Mathias:Wer jetzt beruflich bewertet, der arbeitet mit diesen Daten und ergänzt sie das, was er selbst zum Beispiel gerade am Markt erlebt und was er eben als Erfahrungsschatz hat.
Alissa:Also die belastbaren Zahlen kommen aus den Kaufverträgen und im Portal sieht man erst mal nur den Wunsch.
Mathias:Ist genauso. In Deutschland ist es nicht möglich, transparent zu erfahren als unbeteiligter Dritter, was tatsächlich an Kaufpreis erzielt wurde. Nur Ableitungen aus diesen Angebotspreisen gezogen werden.
Alissa:Ja. Und reicht es dann, genügend Vergleichswelle zusammenzubekommen?
Mathias:Also in der Theorie ja. Aber das ist halt in meinen Augen nur der Anfang. Genau hier steckt die eigentliche Arbeit. Weil Daten sammeln lässt sich zum einen automatisieren und kann auch sonst jeder selbst machen. Der Unterschied entsteht aber bei der Frage, welche Fälle lassen sich überhaupt vergleichen und wie man die entsprechenden Abweichungen überhaupt einordnet.
Mathias:Also eine Erdgeschosswohnung ohne Aufzug beispielsweise ist was anderes als eine Wohnung im dritten Stock mit Balkon, auch wenn sie jetzt die gleiche Quadratmeterzahl hatten. Ein Verkauf innerhalb der Familie sagt über den Markt auch wenig aus, weil hier sicherlich auch entgegenkommende Preise vereinbart wurden und ein Abschluss von vor 2 Jahren stammt aus 1 anderen Zinswelt. Das sind alles Faktoren, die massiven Einfluss auf diesen Preis haben. Und bei den Vergleichen braucht's deshalb eine Begründung, warum der Vergleich jetzt sinnvoll ist und passt und ob es nachvollziehbare Zu- oder Abschläge braucht. Darin liegt in meinen Augen der größte Hebel von diesem Verfahren und das ist auch das, was viel Zeit kostet bei der Bewertung.
Mathias:Denn je nach Auslegung führen die gleichen Daten zu unterschiedlichen Ergebnissen.
Alissa:Das heißt, die Zahlen sind erst mal für alle zugänglich. Der Unterschied entsteht dann bei der Interpretation.
Mathias:Ja. Und zum Thema zugänglich, kurzer Einschub noch. Es ist so, dass es schon auch ein bisschen Fleißarbeit ist. Man kann die Sachen recherchieren, wenn man möchte. Nicht mit der Tiefe, wie wir es können, aber es würde gehen, ja.
Mathias:Man muss wissen, wie man es einschätzt. Mhm.
Alissa:Und welche Angaben beeinflussen die Zahl da am stärksten?
Mathias:Also klar, die Lage in 2 Stufen, also die grobe Lage, sprich die Stadt oder die Gemeinde und dann aber auch die Mikrolage, also das Gegenteil von der Makrolage, wie jetzt zum Beispiel die konkrete Straße, ja. Also 2 Häuser können 500 Meter weit weg auseinanderstehen und können sich aber deutlich im Wert unterscheiden, einfach zum Beispiel aufgrund von Geräuschkulisse oder ähnlichen Themen. Und der Bodenrichtwert ist natürlich auch ein wichtiger Anhaltspunkt, auf den wir ja schon mal in 1 anderen Folge auch Bezug genommen haben. Und dann sind es Dinge wie Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Zustand und eben auch diese angesprochene Modernisierung, aber auch so Dinge wie der Grundriss und vor allem auch Sachen, die viele nicht auf dem Schirm haben, wie jetzt beispielsweise Belastung im Grundbuch. Wenn ich jetzt irgendwo ein Wohnrecht oder ein Erbbaurecht, ein Nießbrauch oder Ähnliches eingetragen hab, das kann den Wert spürbar und wirklich sehr spürbar verändern.
Alissa:Die Immobilie liefert also nur einen Teil der Zahl. Der andere Teil kommt dann aus dem Umfeld und aus den Unterlagen.
Mathias:Genau, ja. Also, so ist es in jedem Fall. Und deswegen muss man bei 1 seriösen Bewertung auch wirklich einen Blick in die Unterlagen werfen, so gut es eben im Vorfeld schon geht.
Alissa:Und wie stark wirkt sich der energetische Zustand aus?
Mathias:Also deutlich stärker als jetzt noch vor wenigen Jahren. Käufer rechnen die laufenden Kosten mit möglichen Nachrüstungen, die zu tätigen sind, heute schon mit ein, bevor sie überhaupt über ein Gebot nachdenken. 2 Hörsa können jetzt zum Beispiel gleich groß sein, von außen auch ähnlich aussehen. Und trotzdem unterscheiden sie sich im Wert massiv, weil ein Haus gedämmt ist und eine junge Heizung hat und das andere zum Beispiel nicht. Das ist in jedem Fall stärker spürbar geworden.
Alissa:Das heißt, der Energieausweis ist längst nicht mehr nur eine Pflichtangabe fürs Inserat, sondern tatsächlich sehr wertvoll.
Mathias:Ja, auf jeden Fall.
Alissa:Damit sind wir wieder bei den Onlinerechnern vom Anfang. Wie belastbar sind denn diese Zahlen?
Mathias:Also Hand aufs Herz ist eine 1. Orientierung, die auch brauchbar ist. Ich bin kein Gegner davon. Die Rechner, die arbeiten mit Durchschnittswerten aus Datenbanken und die Daten sind auch oftmals nicht schlecht. Aber die kennen einfach viele Dinge nicht.
Mathias:Das muss man einfach wissen. Also sie wissen nicht, ob das Bad von neunzehnhundertachtzig ist oder vom letzten Jahr. Sie sehen den Ausblick nicht, die kennen den Zuschnitt der Räume nicht. Es sind aber an denen sich am Ende entscheidet, wie viele Interessenten sich melden und auch kaufen wollen, also die versteckten Werte. Und deswegen, das ist so bisschen die Grenze dieser Onlinerechner.
Alissa:Das heißt, es ist eine Hausnummer, aber keine Grundlage für eine Entscheidung.
Mathias:Definitiv, genau. Also dazu gehört einfach die Wahrheit, dass eine gute Bewertung ja selten eine 1 garantierte Zahl liefert, sondern eine, ja, manchmal eine Spanne oder auch eine realistische Einordnung. Eine Punkt auf den Euro genau versprechen, kann man nicht. Man würde Sicherheit verkaufen, die es an der Stelle einfach nicht gibt. Das muss man einfach sagen.
Alissa:Wann braucht man denn welche Art von Bewertung?
Mathias:Also es gibt 3 unterschiedliche Stufen. Wer jetzt nur wissen will, in welcher Größenordnung er sich bewegt, ohne jetzt aber irgendeine Absicht zu verfolgen, der kommt sicherlich mit dieser Online Schätzung mal weit genug für seinen Fall. Wer jetzt verkaufen möchte oder auch vermieten möchte oder sonstige Anreize hat, der braucht schon eine Einschätzung vor Ort mit Unterlagen, mit Blick auf den aktuellen Markt. Also ich sag mal auf Deutsch, der muss die Haustür schon aufmachen für jemand, der sich's anguckt. Und in bestimmten Situationen, das ist dann Fall 3, etwa bei' Erbengemeinschaft, bei' Trennung oder bei der Involvierung vor allem von Gerichten.
Mathias:Also immer in dem Fall, wo sich Leute uneinig sind tatsächlich, da wird dann schon ein förmliches Gutachten verlangt, wenn man erwarten kann, dass es ein Streitfall ist, der vor Gerichtbestand halt Bestand haben muss. Und das ist dann nachher aber auch deutlich aufwendiger und kostet entsprechend mehr Geld. Und man muss einfach auch wissen, es dauert lange, bis man jemanden dann kriegt dafür. Das sind dann staatlich vereidigte Gutachter.
Alissa:Okay, das heißt, der Zweck entscheidet über die Tiefe oder die Art der
Mathias:Ja, auf jeden Fall, ja.
Alissa:Und kann man eine Immobilie auch selbst bewerten?
Mathias:Also völlig überraschend ist die Antwort, man kann sich annähern, um's mal so zu sagen. Also die Bodenrichtwerte und die Berichte aus den Gutachterausschüssen, die sind öffentlich zugänglich. Schwierig wird's dann wirklich beim Blick auf die eigene Immobilie. Das ist was, was man wirklich oft unterschätzt. Wenn man jetzt zum Beispiel, ja, 30, 40 Jahre im eigenen Haus gelebt hat, dann sieht's einfach anders aus als für jemanden, der zum ersten Mal durch die Tür kommt.
Mathias:Das heißt, man hat einfach nicht diese Distanz, diese Objektivität und würde mir wahrscheinlich genauso gehen, dass ich meine eigene Immobilie nachher anders einschätze als der objektive 3..
Alissa:Ja, weil man die Daten schon zusammenbekommt, aber der nüchterne Blick nachher das schwierige der schwierige Teil ist oder das Thema, was man nicht abbilden kann.
Mathias:Ja.
Alissa:Okay, welche Irrtümer begegnen dir denn im Alltag am häufigsten zum Thema Bewertung?
Mathias:Da gibt's ganz schön viele. Also ich denk, Irrtum Nummer 1, der häufigste ist dieses Nachbarschaftsthema. Ah ja, das Haus 2 Straßen weiter hat so und so viel gekostet. Ist für den Preis weggegangen, also ist meins mindestens so viel wert, weil ich hab ja noch irgendwie, ja, 5 Quadratmeter mehr Wohnfläche. Was halt oft untergeht, ist, dass man zum einen sich immer die Frage stellen sollte, stimmt es, was mir erzählt wurde?
Mathias:Das ist mal das 1.. Und man kennt oft auch den genauen Innenzustand nicht. Man kennt das, was es wirklich geht, nicht bei dem Haus. Das heißt, wir reden auch hier wieder nur über Angebotspreise. Und der 2.
Mathias:Irrtum ist sicherlich ein Thema mit Investitionen. Kommt wirklich oft vor, dass man sich einfach fragt, ja, ich hab ja hier, ne, jetzt gedanklich einen Euro investiert und den kriege ich mindestens 1 zu 1 wieder. Manche Modernisierungen, die wirken sich aus, wie angesprochen die Dinge, verlängernd sind, also Heizung, Fenster, Dach, Elektrik, Leitung und so weiter. Andere sind einfach Geschmackssache, wo sich's jemand für sich schön gemacht hat oder wo man sagen muss, das war halt ein Thema, was man über den langen Nutzungszeitraum als laufende Instandhaltung abbuchen muss für sich selbst. Das war vermutlich mal fällig.
Mathias:Das krieg ich aber nicht in dem Maße zurück, sondern das war Part of the Game, wenn man so möchte. Genau. Und ja, was haben wir noch? Also, die Bewertung, die gilt jetzt für alle Zeiten. So, das wäre vielleicht das 3..
Mathias:Also Bewertungen sind immer zeitpunktbezogen, stichtagbezogen. Wer am dreiundzwanzigsten Februar 22 eine Bewertung gemacht hat für eine Immobilie und 2 Tage später wieder, hat feststellen können, dass der Ausdruck des Ausbruch des Ukrainekriegs massive Folgen gehabt hat. Wobei ich mich jetzt grad frage, ob's 22 oder 21 war.
Alissa:Es war 22.
Mathias:Es war 22, gell? Okay, gut. Ja, genau. Also das sind so die die Irrtümer, würde ich sagen.
Alissa:Und gibt's irgendwas, das ihr vor Ort regelmäßig begegnet?
Mathias:Äh, ja. Was total nett ist eigentlich. Und zwar, dass viele sehr umfangreich versuchen aufzuräumen, weil oftmals ja auch Immobilien veräußert werden, wo einfach durch Erbschaften noch viel rumsteht oder Möbel da sind, Chaos herrscht, ja? Es sind alles Menschen. Das ist total nett gemeint, ist aber offen gesprochen total unnötig, weil wenn man als Bewerter, als Gutachter, als Makler seinen Job gut macht, dann lässt man sich davon nicht blenden.
Mathias:Also ich sag auch immer, ich guck durch die Gegenstände hindurch oder nur auf die Immobilie, ja? Also ich sehe tatsächlich diese persönlichen Unordnungen, die es da manchmal gibt, nicht. Das stört mich auch gar nicht. Ob jetzt im Flur irgendwo Kartons stehen oder es Besteck noch in der Küche, das ändert auch an der Bewertung nichts, weil darum geht's nicht. Das sind nicht die Dinge, auf die ich gucke.
Mathias:Ich gucke auch nicht drauf, ob die Tapete mal gestrichen war in den letzten 2 Jahren. Das ist nicht relevant. Das ist nachher relevant, wenn wir über Vermarktung reden, aber nicht für die Bewertung.
Alissa:Das nimmt ja vermutlich einigen auch den Druck vor diesem ersten Termin.
Mathias:Ich hoffe doch stark, ja.
Alissa:Wie lange dauert der 1. Termin denn?
Mathias:Also, kommt ein bisschen drauf an, wie die Leute es auch möchten oder wie man sich auch vorher schon telefonisch unterhalten hat oder ob man jemand im Büro war. Ich würd sagen, je nach Umfang der Immobilie so zwischen 30 und 90 Minuten. Das hängt jetzt ein bisschen weniger am Haus selbst oder an der Immobilie selbst als an den Fragen, die es gibt. Also das kann relativ einfach ablaufen oder es gibt eben auch viel zu besprechen, dann dauert es natürlich etwas länger und dann ist es auch gut investierte Zeit. Die nimmt man sich auch in jedem Fall.
Mathias:Und es geht eben, wie vorhin gesagt, nicht nur Maße und Baujahre, sondern es geht auch drum, dass man sich kennenlernt, ein Gefühl für die Situation, für die Menschen gegenüber bekommt, ob's auch zusammenpasst. Schlussendlich sind wir auch als Person die Dienstleistung und da ist es auch nachvollziehbar, dass jemand erst mal wissen will, wie sind wir denn eigentlich drauf? Passt das irgendwie? Matcht das irgendwie, würde man wahrscheinlich heut sagen. Genau und weil wenn man jetzt was verkauft, dann gibt man oft was aus der Hand, was über Jahrzehnte einem gehört hat.
Mathias:Das ist dann schon ganz wichtig.
Alissa:Also das heißt, wer viele Fragen mitbringt, macht da erst mal nichts falsch.
Mathias:Überhaupt nicht. Ich freu mich tatsächlich drüber, wenn ich viele Fragen krieg.
Alissa:Dann halten wir mal fest, der Wert 1 Immobilie ist eine begründete Einschätzung. Mhm. Er hängt von der Lage ab, vom Zustand, von den Unterlagen und vom Zeitpunkt. Mhm. Und je wichtiger die Entscheidung, desto genauer sollte man hinschauen.
Mathias:Ja, das stimmt und ich würd noch 1 hinzufügen, das ist jetzt nicht essenziell, aber ich find's nicht ohnmächtig. Wer eine gute Bewertung will, sollte auch immer auf die Begründung achten. Denn wenn jemand erklären kann, wie er auf die Zahl x kommt oder auf die Spanne x, dann ist das ein Qualitätsmerkmal und dann kann man mit ihm auch drüber sprechen. Das finde ich noch ganz wichtig zu sagen. Aber ansonsten stimme ich dir da überall zu.
Alissa:Alles klar. Dann vielen Dank, Mathias. Gern. Und danke euch fürs Zuhören und bis zur nächsten Folge von Immowissen.
Mathias:Vielen Dank. Schönen Tag zusammen. Bleibt gesund.