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Nach der Besichtigung fällt schnell der Satz: Können Sie mir die Wohnung reservieren? Reservieren kennt man vom Restaurant oder vom Hotel. Beim Immobilienkauf funktioniert es anders, und daraus entstehen regelmäßig Missverständnisse.
In dieser Folge geht es um den Weg von der Kaufzusage bis zur Beurkundung. Welche Angaben eine Zusage belastbar machen, warum die Verkäuferseite nicht allein auf den Preis schaut und was in den Wochen dazwischen tatsächlich passiert.
Wir klären außerdem, was eine Reservierung praktisch bedeutet, warum sie ohne notarielle Beurkundung keine Bindung erzeugt und wie eine Reservierungsgebühr beim Kauf einer bestehenden Immobilie einzuordnen ist.
Ein eigener Punkt ist das Geld: ab welchem Schritt ein Rückzieher Kosten auslöst, wer sie trägt und welche Rolle die Finanzierung dabei spielt. Dazu drei Irrtümer, die in der Praxis immer wieder auftauchen.
Nach der Folge lässt sich besser einschätzen, ab wann ein Kauf wirklich sicher ist und wie sich die unsichere Phase zwischen Zusage und Notartermin kurz halten lässt.
Macher und Gäste
Gastgeber
Alissa
Gastgeber
Mathias Krause
Was ist elephas – der Elefant im Raum?
elephas – der Elefant im Raum ist ein Podcast über Immobilien, Markt, Unternehmenskultur und Arbeit – und über die Themen, die dabei oft im Raum stehen bleiben.
Wir sprechen über die Immobilienbranche und ihre Zusammenhänge, über Makleralltag, Entscheidungen und Verantwortung. Gleichzeitig geben wir Einblicke in unsere Arbeit bei elephas: wie wir arbeiten, wie wir Zusammenarbeit verstehen, was uns als Team beschäftigt und wie wir auf Unternehmenskultur, Marketing und Entwicklung schauen.
Der Podcast ist unser Kanal, um Dinge einzuordnen, Perspektiven zu teilen und komplexe Themen verständlich zu machen – ruhig und praxisnah.
Es gibt drei wiederkehrende Formate:
Immowissen
Wir erklären Begriffe und Themen aus der Immobilienwelt so, dass man sie nachvollziehen kann – ohne Vorwissen, aber mit Praxisbezug.
Inside elephas
Hier geht es um uns: unsere Firma, unsere Kultur, unsere Sicht auf Arbeit, Marketing und Zusammenarbeit.
Elefantenrunde
Gespräche mit Experten aus unserem Netzwerk. Unterschiedliche Perspektiven, Erfahrungen und Themen – offen und ohne feste Agenda.
elephas. der Elefant im Raum.
Für alle, die Immobilien, Markt und Arbeit besser verstehen wollen – und Lust auf ehrliche Gespräche mit Haltung haben.
Herzlich willkommen zu 1 neuen Folge Immowissen. Mir gegenüber sitzt Mathias.
Mathias:Hi.
Alissa:heute soll es das Thema Kaufzusage und Reservierung gehen. Es gibt diesen einen Moment nach der Besichtigung, den einige vielleicht schon mal erlebt haben. Man steht manchmal noch im Treppenhaus und ist sich eigentlich schon sicher und sagt den Satz, können Sie mir die Wohnung oder das Haus reservieren? Reservieren kennt man ja eher so vom Restaurant, vom Hotel, vielleicht vom Mietwagen. Man sagt Bescheid, dann wird der Name notiert und dann gehört es einem bis auf Weiteres erst mal.
Mathias:Ja. Also da beginnt dann ein Missverständnis. Also eine Reservierung, die soll ja beim Immobilienkauf erst mal Sicherheit geben für alle Beteiligten. In der Praxis läuft's oft so, dass es für mehr gehalten wird, als es ist. Manche denken dann, der Kauf sei schon so gut wie erledigt, ja?
Mathias:Andere zahlen dann sogar Geld dafür, kommen wir nachher noch dazu. Und einige unterschätzen, dass später Kosten entstehen können, obwohl es nie zu einem Vertrag kommt. Also auch das gibt's.
Alissa:Dann klären wir das heute mal auf. Wir nehmen uns 3 Fragen vor.
Mathias:Mhm.
Alissa:Wie kommt man überhaupt vom ich will die Immobilie haben zum Kaufvertrag? Was ist eine Reservierung wirklich wert und was ist mit der viel zitierten Reservierungsgebühr? Und ab wann kostet ein Rückzieher Geld?
Mathias:Okay.
Alissa:Fangen wir von vorne an. Wir stellen uns vor, ich war bei 1 Besichtigung. Ich bin überzeugt, ich möchte die Immobilie haben. Was passiert dann als Nächstes?
Mathias:Ja, also das ist erst mal schön. Und dann gibt's im Idealfall eine Kaufzusage. Meistens schriftlich oder per Mail. Darin steht dann, zu welchem Preis Du kaufen möchtest und wie Du den Kaufpreis finanzierst. Dann prüft die Verkäuferseite, also wir zusammen mit der Verkäuferseite, wer den Zuschlag bekommt.
Mathias:Und das ist oft keine reine Preisfrage, sondern auch eine Frage der Sicherheiten des Ablaufs. Denn danach klären beide Seiten die wichtigen Details. Übergabe, Zeitpunkt, wie steht's das Inventar, wie wird das Zahlungsziel vereinbart? Erst wenn diese Dinge alle stehen und darüber hinaus auch andere Dinge geklärt sind, wird der Notar beauftragt. Der erstellt dann diesen oft angesprochenen Kaufvertragsentwurf und beide Seiten bekommen den dann vorab.
Mathias:Wir machen das dann immer so, dass wir gemeinsam den Entwurf im Büro durchgehen und ihn auch erklären. Weil so stolpert dann nachher beim Notartermin niemand zum ersten Mal über die Formulierung. Und ganz am Ende steht dann die Beurkundung beim Notar.
Alissa:Das heißt, vereinfacht gesagt, zwischen dem Ja der oder der Zusage und der Unterschrift liegt kein Klick, sondern eine ganze Reihe von Schritten, die nacheinander abgearbeitet werden.
Mathias:Genau, das trifft es ziemlich gut. Also in anderen Welten wäre es ein Klick, aber wir reden ja über Immobilien und deswegen ist das alles etwas umfangreicher.
Alissa:Und wie lange dauert das im Normalfall?
Mathias:Also ist nicht selten, dass es einige Wochen dauert. Wie lange genau, das hängt dann einfach stark auch am Thema Finanzierung und daran, wie schnell der Notartermin natürlich zu bekommen ist. Die sind jetzt auch nicht von heut auf morgen machbar. Das muss man schon immer mit ein paar Wochen im Voraus planen.
Alissa:Und was genau gehört in sone Kaufzusage, damit sie wirklich ernst genommen wird.
Mathias:Also Vollständigkeit schlussendlich, also der Preis, der Name der Käuferseite, wie viel Eigenkapital beispielsweise eingesetzt wird und wie der Rest auch finanziert wird. Gut ist dann die Bestätigung der Bank oder des Finanzierungsberaters, besser aber immer die der tatsächlichen Bank Und das ist auch keine Formsache. Also die Verkäuferseite, für die ist es der einzige Anhaltspunkt dafür, wie belastbar das Angebot ist, was wir auch entsprechend weiter kommunizieren. Und zwischen jemandem, der finanzieren möchte und jemandem, der tatsächlich von der Bank eine Zusage hat und diese in der Hand hält, liegt dann wirklich in der Wahrnehmung der Verkäufer berechtigt auch ein großer Unterschied.
Alissa:Es zählt also neben dem Preis auch, wie sicher das Ganze wirkt.
Mathias:Definitiv. Also ein beispielsweise niedrigeres, leicht niedrigeres Angebot mit gesicherter Finanzierung ist für viele Eigentümer die ruhigere Variante als der höhere Preis ohne Finanzierungssicherheit.
Alissa:Wir arbeiten dafür ja mit' eigenen Formular.
Mathias:Ja, wir nennen das verbindliche Kaufzusage und darin steht zum Beispiel, wer zu welchem Preis kauft und wie finanziert wird, wie eben angesprochen. Dann kommen auch Angaben schon dazu, die später für den Kaufvertrag ohnehin gebraucht werden, beispielsweise die Steuer ID. Das spart dann hinterher Zeit und es steht dort auch, dass mit dem Auftrag an den Notar Kosten entstehen und auch wer sie trägt, falls dieser Termin doch abgesagt werden muss.
Alissa:Also dieses Formular macht bereits vorher klar, worauf sich beide einlassen.
Mathias:Genau. Maximale Transparenz und auch son bisschen, ja, Klarheit.
Alissa:Und wo steckt in diesem Ablauf jetzt die Reservierung?
Mathias:Streng genommen tatsächlich nirgends. Eine Reservierung, das ist mal zunächst eine Absprache zwischen den Beteiligten, also zu denen wir auch gehören. Die Verkäuferseite sagt erst zu, die Immobilie für eine gewisse Zeit nicht weiter aktiv anbieten zu lassen Und die Käuferseite nutzt diese Zeit, die Finanzierung final zu klären. Das ist also eine organisatorische Vereinbarung. Das hat nichts mit einem Kauf zu tun, denn bis zur Beurkundung können beide Seiten theoretisch noch aussteigen.
Mathias:Es ist aber ein psychologisches Element, ähnlich zu vergleichen wie jetzt praktisch mit so' Letter of Intent, also' Absichtserklärung mit' gewissen Klarheit und Verbindlichkeit. Aber rechtlich genommen ist sie das nicht.
Alissa:Also im Grunde ist es der Tisch im Restaurant. Es ist notiert, aber es hat noch niemand bestellt und es muss auch niemand kommen.
Mathias:Also, du meinst, du kannst noch mal aufstehen?
Alissa:Ja. Man kann auch spontan sagen, ich möcht den Tisch doch nicht.
Mathias:Okay. Ja, also, es beschreibt sich, glaub ich, ganz gut. Und der Unterschied ist halt einfach nur, dass hier für beide Seiten wirklich deutlich mehr davon abhängt, ob jetzt das funktioniert, als natürlich die Frage, ob das, ähm, begehrte Essen jetzt heute gut schmeckt oder nicht.
Alissa:Und über welchen Zeitraum reden wir da üblicherweise?
Mathias:Also, wir reden insgesamt drüber, dass wir irgendwie zwischen manchmal wenigen Tagen und einigen Wochen uns diesen Zeitraum anschauen. Länger ergibt's selten Sinn, also den Zeitraum der Reservierung. Denn je länger die Immobilie stillsteht, desto ist natürlich das Risiko auch für die Verkäufer. Das muss man immer auf dem Schirm haben. Wenn zum Beispiel jetzt die Finanzierung am Ende für die Käufer doch nicht zustande kommt.
Mathias:Es ist ja auch in der Zeit so, dass ich die Immobilie temporär nicht mehr anbiete. Das heißt, alle anderen, die theoretisch auch kaufen würden, haben keine Möglichkeit mehr dazu.
Alissa:Und warum kann ich das zum Reservierungszeitpunkt nicht schriftlich verbindlich machen? Ein Blatt Papier, beide unterschreiben und fertig.
Mathias:Einfach deswegen, weil der Immobilienkauf, wie wir ja auch in anderen Folgen schon angesprochen haben, nur dann vonstatten ging, wenn er notariell beurkundet werden... Wurde. Und das ist diese, ja, angesprochene Schutzvorschrift auch für beide Seiten. Niemand soll sich jetzt beim Kaffee beispielsweise zu einem Geschäft dieser Größenordnung verpflichten können. Das ist auch gut so.
Mathias:Weil alles, was vorher unterschrieben wird und in Richtung Kaufverpflichtung geht, ist eigentlich wirkungslos in der Regel. Das gilt also in beide Richtungen. So wie dich jetzt niemand zum Kauf zwingen kann, kann auch die Verkäuferseite nicht in eine Zusage gebunden werden.
Alissa:Bindend wird's also erst beim Notar. Alles davor ist eine reine Absichtserklärung, egal wie ernst die auch gemeint ist.
Mathias:Richtig, ja.
Alissa:Jetzt hört man immer wieder von Reservierungsgebühren. Mhm. Man zahlt Betrag x, dafür wird die Immobilie vom Markt genommen. Wie ist das denn beim Kauf von bestehenden Immobilien?
Mathias:Ja, also der das Schlagwort ist bestehende Immobilie. Daran unterscheidet sich son bisschen von Neubauthemen. Der Mythos, der ist hartnäckig. Also hier und da erlebt man's immer wieder, dass manche die Reservierungsgebühr für einen normalen Bestandteil 1 Immobilienkaufs halten. Ist bei allem ist vor allem bekannt aus dem Neubau, wie ich's grad gesagt hab, da ist es üblich, dass Bauträger so arbeiten und dann die Reservierungsgebühr auch nachm Kauf auch entsprechend verrechnen.
Mathias:Ja, so läuft's ab. Beim Kauf 1 bestehenden Immobilie, also 1 Bestandsimmobilie über einen Makler oder auch privat sieht's aber anders aus. Reservierungsgebühren in Maklerverträgen, die sind von den Gerichten, nennen wir's mal vorsichtig, sehr kritisch bewertet worden, In aller Regel auch unwirksam. Auch da gibt's einige Urteile vom BGH. Der Gedanke dahinter passt zu dem, was wir schon jetzt grade besprochen haben.
Mathias:Also wer Geld gezahlt hat, kauft eher, damit das Geld nicht verloren ist. Genau diesen Druck soll es ja ohne den Notar gar nicht geben.
Alissa:Das heißt, wenn jemand Geld dafür verlangt, dass eine bestehende Immobilie für dich freigehalten wird, dann sollte man da eher hellhörig werden.
Mathias:Auf jeden Fall, ja. Und wenn schon gezahlt wurde, lässt sich so eine Zahlung häufig zurückholen. Dann das ist aber ein Fall, den man wirklich rechtlich dann prüfen muss. Das können wir jetzt nicht am am Küchentisch klären. Und genau, ja.
Mathias:Aber so schaut's aus.
Alissa:Dann kommen wir mal zum Geld. Ab wann wird denn der Rückzieher teuer?
Mathias:Ja, also solange nur gesprochen und geprüft wird, entstehen keine Kosten. Ja, es ändert sich ab dem Moment, wo der Notar ins Spiel kommt und auch beauftragt wird. Beauftragt im Sinne von mit der Erstellung des Kaufvertrags. Ab diesem Moment arbeitet jemand und der Entwurf, der wird geschrieben, das Grundbuch wird eingesehen, der Termin wird vorbereitet. Diese Arbeit wird auch dann bezahlt, wenn der Termin am Ende nie stattfindet.
Mathias:Zahlen muss sie derjenige, der den Auftrag erteilt hat und das ist üblicherweise die Käuferseite, weil sie ja nachher auch die Notarkosten auch tragen wird. Und wie hoch das jetzt ausfällt, hängt ein bisschen vom Kaufpreis ab und davon, wie weit jetzt dieser Entwurf vom Stand schon gediehen war.
Alissa:Das heißt, der Auftrag an den Notar ist also die Stelle, an der es wirklich ernst wird, nicht die Unterschrift.
Mathias:Genau, also ernst im Sinne von, ab wann ich theoretisch Geld erstatten müsste. Mhm. Jetzt kommt aber auch noch die Bankseite hinzu. Wenn ich jetzt zum Beispiel bereits einen Darlehensvertrag unterschrieben hab und das Geld dann nicht abrufe, dann kann auch die Bank Ansprüche an mich stellen. Deswegen ist die Reihenfolge einfach wichtig und dass man sich, na, ich sag's ja immer wieder auch da beraten lässt am besten.
Mathias:Erst Klarheit schaffen und klare Zusagen, dann die Aufträge vergeben. Und deshalb sprechen wir an dem Punkt früh das Thema an und halten das auch in der Kaufzusage fest. Es sollte hier wirklich niemanden mit Überraschungen geben. Die braucht's da wirklich nicht.
Alissa:Und was heißt das denn für den einzelnen Makler? Man kann ja niemandem irgendwas garantieren.
Mathias:Ja, also Garantien gibt's selten im Leben, das sagt man ja nicht umsonst. Das sagen wir auch. Wir können keine Sicherheit versprechen, die es rechtlich nicht gibt. Was wir aber tun können, ist diese Phase transparent, kurz und übersichtlich halten mit' hohen Kommunikation an beide Seiten. Wir schauen uns also an, ob die Finanzierung tatsächlich steht, bevor die Immobilie aus der aktiven Vermarktung geht.
Mathias:Wir sagen den anderen Interessenten auch offen, wie jetzt der Stand ist, statt sie einfach strategisch hinzuhalten. Das ist was, was mir ganz wichtig ist. Also wir spielen nicht mit falschen Karten, sondern mit offenen Karten. Und ja, wir treiben die Unterlagen voran, die Woche zwischen Zusage und Notartermin für beide Seiten einfach eine unsichere Zeit sein kann. Also auch da versuchen wir viel zu kommunizieren mit den beteiligten Akteuren.
Alissa:Die Reservierung ist also eher eine Frage der Organisation als ein konkretes Dokument.
Mathias:So würde ich's beschreiben. Es wird verlässlich über Kommunikation, nicht übers Formular und zeigt auch wieder mal, es ist auch wichtig, Vertrauen zu haben. Und das ist ja das, worüber wir oft reden. Das Vertrauen ist auch ein Bestandteil dieser Reservierung, das muss man klar sagen.
Alissa:Und was kann ich denn als Käufer tun, damit meine Zusage Gewicht hat?
Mathias:Einfach grundsätzlich gut vorbereitet sein. Also Finanzierung früh klären, die Unterlagen durchgehen, offenen Fragen vorher stellen. Wer jetzt nach der Zusage zum Beispiel noch 3 Wochen mit der Bank erst mal verhandelt, der verlängert natürlich diese angesprochene Phase für alle Beteiligten. Und man sollte einfach ehrlich sein, wenn Zweifel aufkommen und die frühzeitig kommunizieren. Es lässt sich meistens einiges lösen.
Mathias:Und im schlimmsten Fall ist ein früher Rückzieher immer noch besser als ein späterer.
Alissa:Und welche Irrtümer begegnen dir oder euch jetzt im Alltag dazu am allerhäufigsten?
Mathias:Ja, zum Thema Reservierung einfach, dass ich halt gesagt bekomme, okay, hab ja zugesagt, also kann ich die Immobilie ja definitiv kaufen. Ähm, da kann auf beiden Seiten noch viel passieren, wie angesprochen. Ähm, Dann noch Dinge wie eine Reservierung schützt mich vor Nachverhandlungen. Nein, das tut sie nicht. Also solange nicht beurkundet ist, kann über den Preis theoretisch weitergesprochen werden oder über Vertragsbestandteile weiterer Art.
Mathias:Ist aber selten in der Praxis. Das wollen wir natürlich auch nicht. Aber ja, es passiert und kommt vor. Und solange ich nichts unterschrieben hab als jetzt dritten Punkt, kostet mich ein Rückzieher nichts. Also es stimmt natürlich nur genau so lang, bis ich dann am Ende auch den Notar mit dem Entwurf habe.
Mathias:Also ein Rückzieher kann auch Geld kosten. Gut überlegen, was man tut.
Alissa:Was sich jetzt so durch alles durchzieht, ist, die Sicherheit entsteht mit jedem Schritt, der tatsächlich dann erledigt ist.
Mathias:Ja, auf jeden Fall, ja.
Alissa:Dann können wir heute festhalten, beim Immobilienkauf gibt's keinen Bestellknopf oder keinen einfachen Klick. Zwischen dem ersten Jahr und dem Kaufvertrag liegen mehrere Schritte und verbindlich wird das Ganze dann erst beim Notar. Die Reservierung ist eine Absprache auf Zeit. Sie ersetzt keinen Vertrag und beim Kauf 1 bestehenden Immobilie sollte sie auch in der Regel nichts kosten.
Mathias:Genau und was in dieser Phase jetzt am meisten hilft, ist Offenheit. Wer weiß, wie der Ablauf funktioniert. Der gerät selten unter Druck, Man trifft dann ruhige Entscheidungen, gute Entscheidungen und das betrifft der Käufer und Verkäufer gleichermaßen und ist ja auch das Ziel von der Immobilientransaktion, dass man ein gutes Gefühl danach hat auf allen Seiten.
Alissa:Sehr schön. Vielen Dank dir und
Mathias:Danke auch.
Alissa:Vielen Dank fürs Zuhören und bis zur nächsten Folge von Immowissen.
Mathias:Vielen Dank fürs Zuhören, bis bald und bleibt alle gesund. Tschau.